楼市两极分化严重！腾笼换鸟正当时！

毛毛

2023年楼市是一个分化的一年，是很多劣质资产和普通资产逃命的黄金时间节点。因为购房者的信心是在上行的，大家对于房价的预期和对流动性整体的预期是在恢复的。

那么到底能不能持续进入到一个新的上升渠道，它肯定是一个分化的行情。

今年买房，对于板块的关注程度是要重点考虑的，对于楼盘本身的品质、价格和定位要去思考，对于整个市场的周期也是要去思考，如果单纯买大城市，买好城市，那很有可能买到了房子，但它依然不是优质资产。

全国住房库存巨大且创了新高。中国楼市已经进入了总量过剩，供求关系强弱分化比较明显的情况，特别是在人口出生率没出现转折的背景下，楼市供应过剩的行情应该会存在非常长一段时间。

很多人都知道一个道理：中国股市有721的说法，什么意思？就是股市投资的散户当中七成人是亏的，两成人持平，只有一成人是赚钱的。我相信很快楼市也会的。就是7成地方的房价下跌或持平的，2成可能房价是持平或者说有微涨，只有一成的城市能保持一定程度的上涨。房价上涨的的那一城，当然都集中在一线和二线城市。

但是我要提醒一下，并不是大城市各个块都有前途，尤其是要需要注意的是多贵也要买城市中心这个理论是一个危险理论。

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未来，楼市城市分化将成为新常态，不可能再普涨了。

一二线城市只有好地段涨，郊区难涨；一线最好不要买不对口优质学区的老公房和老式塔楼。二线的地段价值要比一线差了不少，居住和学位价值也不好的话，未来转手也比较困难。

三四线城市个别城市好地段还能涨，经济太弱，没人流入的城市可能永远也不会涨了，就是进入鹤岗化。

手里有多套房源的朋友，可以考虑卖出、置换到更高能级城市的房产。自住的话最好买学区房。

所以买不买房，买哪里的房子，一定要多关注你所在城市的经济和人口基本面，以及政策的变化。如果是已经连续调整了三四年，又是不错的城市，房贷现在又放松了，现在真的就可以买了。

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未来的房产市场不同产品也会出现分化。

不再是以前那样老破小跟着品牌新盘次新盘的大涨沾光。恰恰相反，新旧楼盘会出现两极分化之势，优质楼盘越贵，老破小会越来越被淘汰。

越来越趋向“改善化”，改善型买家在市场占比越来越重，购房者对产品要求越来越高，本质是购房需求已经发生根本性的改变。

20年前楼市以初次置业为主，以广州为例，两房一厅成交量在市场上占比超过5成。如今两房单位成交量在市场占比跌至2成，近6成却都是三房。由小换大，由差换好，住房消费升级正成为目前市场的主流。

在产品品质上，电梯、装修早已是标配，智能化、生态化、管家服务也开始趋于普遍化。所以除了地价上涨带动房价上涨外，楼市普遍的产品升级也是提高售价的重要因素之一。

所以也提醒购房者，除了地段，产品也要有前瞻性。

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对于某些前几年进场时机错误，买错房的人来说，今年确实是强出货的重要时机。更是腾笼换鸟，资产重新配置的好时机。但房地产即使销售额下滑到10万亿，也不意味着没机会，只是到那个时候，机会属于少数人罢了。

非学区老破小、郊区老破小、郊区非地铁房、2000年前的塔楼、朝向房型奇葩的外销房、远郊经济型别墅、商住公寓、租金低的办公楼商铺、地段硬伤户型硬伤楼层硬伤的房子。除非你是收入极差，积蓄为零，或者手上全是豪宅，否则一定要趁此时机，卖房置换。

（来源：今日头条 星叔房谈）