房产税没来，“这个税”先来了，最高20%，“卖房潮”会出现吗？

毛毛

　　今年初，任泽平在《中国宏观展望：2021》中提到：在我国经济现状下，未来调节收入分配、精准扶贫、加大教育投入、促进社会阶层流动、征收房产税等将变得越来越重要。回顾过去十个月所发生的一切，不得不说，任泽平还是非常有先见之明的——目前为止，除了房产税还没开征外，其它均已应验。

　　提到大家最关心的房产税，今年5月份，任泽平再次发表了看法。这一次，他的观点更加明确：房产税是大势所趋，一定会开征。理由很充分：一方面“卖地的收入是不可持续的，大开发时代结束以后，财政收入的可持续性在存量房时代将面临重大挑战，是以地方就不得不寻求新的财政增长点，而开征房产税就是那个最好的选择”;另一方面，当前的房地产市场积弊颇深，想要从根本上改善房地产市场，征收房产税已经变得迫在眉睫。当然，在任泽平看来，房产税“非出不可”的另一个关键原因是，我国住房税收体系重交易轻保有，住房持有成本几乎为0。而这恰恰正是近年来房地产市场“投资炒作成灾”的根源。
　　事实上，近年来，建言“早日出台房产税”的专家并非任泽平一人。独立经济学家马光远不止一次发表观点认为，房产税确实到了该考虑出台的时候了。今年4月26日，他更发表文章，明确预测了房产税出台的时间：“十四五期间出台房产税的概率很大很大，有多大，如无特殊情况，差不多百分百会出台吧。”

　　9月16日，樊纲在博鳌房地产论坛上，也表达了对出台房产税的期待，“出台房产税对整个行业有利”。具体而言，出台房产税对房地产行业本身有两大好处，一是有利于加速市场的内在调节，二是有利于让长效机制替代行政手段。
　　当然，最值得一提的是在我国财政界、税法界具有一定地位的黄奇帆，过去十年也数次肯定了房产税的积极作用。他甚至提出了一个理论：房产税税率只要大于3%，将无人炒房。在这方面其实黄奇帆是有资格评说的，毕竟当年重庆试点开征房产税时，他就参与其中了。事实上，直到今天，我们依然认为重庆是全国房价控制较为得当的少数城市之一。基于此，黄奇帆认为出台房产税能起到调控房价、精准打击炒房、缓解地方财政收入来源，我们认为是有科学道理的。

　　事实上，从国际上一些已经实施房产税的国家来看，房产税确实在一定程度上起到了遏制投机炒作，稳定房地产市场的作用。
　　专家学者积极建言出台房产税，现实中，数以万计的老百姓也在迫切盼望房产税早日问世。2020年底，有机构曾经做过问卷调查——调查总收回数据24438份，其中“认可出台房产税降房价”的有22565份，占比高达92.3%。其中近99.8%的人，希望房产税能在5年内落地。可以说，房产税在调节房价、缓解住房压力等方面一直被寄予厚望。
　　喊了近十年的房产税，到底什么时候能够出台?从官方层面释放的信息来看，未来出台房产税已经板上钉钉了，但短期内很难问世。去年11月底、12月中，以及今年的5月份财政部高层刘昆三成提及房产税，表达的核心意思基本一致，那就是“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。对此，业内多位专家已经给出了解释：财政部高层连续多次表态“房产税立法”，无疑实锤了房产税真要来了。

　　这点我们也颇为赞同，因为财政部还同时公布了未来征收房产税的重要路径：立法先行、充分授权、分步推进。当然，对于国人最关心的房产税到底是按照“原值”还是“评估值”进行征收，财政部也一并给出了答案：按评估值。
　　那么为何短期内，房产税很难出台呢?马光远给出了合理解释，房地产税的立法实在是太难了。不夸张地说，这是中国涉及财产性法律里面最难的，涉及到中国老百姓70%的财产，涉及到中国上上下下五六十个与房地产相关的产业，稍有不慎，后果难以预料。此外，财政部高层的话语中，也透露了房产税短期难落地的信号——信号藏在“积极稳妥推进房地产税立法和改革”这句话里，“积极”意味着要有进展，“稳妥”意味着要慎重。

　　不过，大家也并不用感到失望，因为最新信号显示，房产税试点政策可能在今年底之前就会出台。首先，5月11日，财政部、住建部等四部委在京召开了“房地产税改革试点工作座谈会”。也就是说，在房产税立法前，要明确搞试点了。这意味着房地产税直接上升到实施层面;其次，9月7日，财税法学研究会副会长施正文明确表示，房产税并不是遥遥无期的，已经到了实质推进的阶段，年底前或出台试点政策。他预测，首批试点的城市中大概率会有海南和深圳两座城市。
　　过去8年，房产税喊了无数遍，很多人可能听得耳朵都起茧子了，直到今天依然没有敲定具体的出台时间和征收方式。不过值得庆幸的是，房产税没来，“这个税”先来了，而且税率最高20%，这就是“房东税”。

　　何为房东税?简单来说就是对房东所出租的房屋征收个人所得税。目前全国有三个地方开征房东税了，河北、湖南以及云南。河北、湖南两省的试点文件中有明确提到，房东要按照房屋租赁费用的5%-10%进行纳税。在税率这一点上，后发的云南省，反而更引入注目：个人出租住房，按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。这个征税力度着实不低，举个例子，一套房子租金5000元/月，如果是“住房”，每年需要缴税6000元，如果是“非住房”，每年需要缴税12000元。
　　说实话，对此我们也非常意外。虽然一直以来，我们都坚定不移认为，未来“我国住房持有成本几乎为0”的局面必然发生改变，房地产行业的三大税种，房产税、空置税、房东税都必然开征，但没想到第一个开征的竟然是“房东税”。

　　后续会有更多城市跟进房东税吗?答案是肯定的。一方面，出台房东税能精准打击投资炒房，房子的持有成本显著增加，能够有效从根源上遏制炒房客的“以租养贷”行为;另一方面，房东税增税虽少，但也能够一定程度缓解地方的财政压力，有助于减轻地方对房地产的过度依赖。
　　有人可能会说，羊毛出在羊身上，房东完全可以把税收转嫁到租客头上。换言之，开征房东税，不仅不利于稳租金，相反还会助推租金上涨。事实真的如此吗?我们认为不能一概而论：人口流入的一二线城市租房市场供不应求区域，房东确实有底气涨租金，毕竟有庞大的需求支撑;但“三无”三四线城市及全国数百个县城，房东敢涨租金，租客就敢不租。最终吃苦的可能是房东一方。事实上，这类城市很多房屋常年面临无人承租的情况。
　　以上仅是理论层面分析，此外，我们还不得不考虑另一个问题，那就是地方层面会不会出手干预。实际上，今年以来多个城市都发布了“租赁新规”，比如北京就明确，签订合同期限内，房东是不允许涨租金的;还有明确“禁止以涨租为由驱赶房客”。最值得一提的是，今年8月份，住建部出台新规明确“房租年度涨幅不得高于5%”。

　　综上，那些张口闭口涨房租，誓要把房东税多出来的成本转嫁到租客头上的人，我们劝你在涨租金之前，最好考虑清楚，自己能不能承担涨租金的后果。同时我们也提醒租客，如遇到房东随意、恶意涨租金，一定要拿起法律武器，维护自身的合法权益。
　　不得不说的是，房东税来了，两类人可能“睡不着”：第一类是铤而走险加杠杆买房，幻想靠“以租养贷”渡过眼前难关的房东。对这类人而言，负担不算重的房东税可能成为“压垮骆驼的最后一根稻草”——每年近万的房东税，不是小数目，尤其对那些资金链濒临断裂的家庭而言，更会让他们坐卧难眠;
　　第二类是背负巨额债务在三四线城市拥有多套难以出租房屋的炒房客。这就更好理解了，三四线城市房产严重过剩局面已经形成，很多房子出租性收益较低，如果持有者是背负巨额债务购买，那么未来就更难指望有可观的租金收益了。叠加每年还有缴纳数目不小的房东税，对于持有者来说，将是一笔不可忽略的负担。从这个层面看，这类人可能很难像以前一样睡得安稳了。

　　最后谈谈大家最关心的问题，房东税来了，多套房者持有房产的成本将增加，“卖房潮”会出现吗?答案是否定的。首先，房东税之于绝大多数多套房者，并不构成巨大的压力，尤其是很多一二线城市，每年收取的房东税之于房屋总价，可谓九牛一毛。所以很多人并不惧怕房东税;其次，即使到了要靠卖房才能周转资金的时候，多套房者也并不会全盘抛售，只需要卖掉其中一套即可解燃眉之急。所以，综合来看，房东税出台，卖房潮很难出现。可能对于一小部分资金紧张的高杠杆投资客或者“以租养贷”的高负债者来说，确实是个问题，但这比例微乎其微。
　　(来源：今日头条 悟空看信阳楼市)
　　(来源：今日头条 楼市新观)