交银国际洪灏：相对房价，中国人口已经进入拐点

毛毛

　　交银国际董事总经理、研究部主管洪灏

　　9月17日，在观点博鳌论坛上，交银国际董事总经理、研究部主管洪灏表示，房价的增长速度可能会远远低于基金和股票的价格增长速度。
　　随着劳动人口比例的下降，在2010年进入拐点，相应的存款和房地产市场资产配置将会下降，而股票、基金、保险、其它的新兴资产类别，它的配置将会上升。
　　对未来房地产市场发展趋势，洪灏认为，房地产行业最重要的一个长期增长因素就是人口。
　　分地域来看，广东、浙江、海南等沿海地区对人口的流动吸引力更强。而东三省的人口增长率仍然为负，还有天津、内蒙、山西等传统的能源型资源省份。同时，洪灏提到上海和北京，这两个城市也出现了人口净流入，但是它的人口自然增长几乎停滞。
　　另外，从不同城市间的工资收入来看，洪灏指出一线城市工资非常高，虽然他们的劳动生产力提高不是最快的;而三线甚至三线以下的城市尽管劳动生产力快速提高，但是工资增长的水平并没有超过他们劳动生产力提高的水平。
　　因此城市间的人口流动，一线城市由于工资增长迅猛，因此人口都会往大城市流动。而三线城市甚至能级更低的城市的人口红利在2007-2008年达到一个高点，这些城市相对于一线和二线城市人口流动的吸引力开始下降了，人口红利开始消失。
　　人口红利反映到房价的变动，对应着一二线城市人口红利的增长，一二线城市房价迅速地上涨，远远高于三四线城市。
　　另外在房地产未来投资的比例，在2010年中国进入刘易斯拐点，到2030年，如果按照现在的人口的自然出生率不改变的话，中国的绝对人口在未来10年将出现下降的趋势。这也解释了为什么会放开三胎的政策。
　　另外，洪灏提出2020年，中国的劳动年龄人口占总人口比例达到一个高峰，之后开始下行，此时房地产投资的同比增速也从接近40%降到了今年大概是7%左右。同时广义货币的供应也从当年的百分之二三十降到现在的8%左右。
　　洪灏指出很多人把房价的变化当做货币现象，但根本原因还是中国的劳动人口在2010年达到了顶峰，同时人口的趋势变化并不是短期用宏观政策调控可以扭转的。
　　而国外经验也表明随着劳动人口的占比在下降，劳动人民对于房地产的资产配置也会下降。对于其它的资产类别，包括股票、基金、保险将会上升。
　　最后，洪灏总结对房地产市场来说，中国很大，很多地区大有可为之处，东部沿海和东南沿海地区房地产市场的开发最为高效，这个体现在对于每单位的投入，在东部沿海和东南沿海，这些地区的产出是最高的。
　　第二，人口的流向，不断地向东部沿海和东南沿海，以及一线和高二线城市聚集。这是因为在这些城市工作，人们的劳动的产出能够得到合理的更高的回报，这个满足了人们对理想幸福生活的需求。
　　第三，在现阶段，中国宏观经济的主要矛盾是人民群众日益增长的物质文化需要、日益增长的对于物质的需要，和我们现阶段分配制度的矛盾。这些矛盾随着我们共同富裕概念的提出，它会逐渐地被解决。
　　第四，由于在2010年中国的劳动人口的占比相对于总人口的比例是在下降的，这个时候我们看到了房地产的投资将会从一个粗放的高速增长的时代，进入一个相对平稳的，可能大体和GDP正常持平的时代。
　　最后相对于房价，由于中国的人口已经进入了拐点，由于我们现在推出的二孩、三孩政策暂时还没有能看到成果，这时候很可能中国的中年人，也就是购房的人群，相对于年轻人的比例，在2020年、2021年左右接近一个高点，在未来的10年它在这个高位徘徊。
　　(来源：今日头条 幸福里APP)