80万现金，今年买房，5年后还会“翻倍赚”吗？孙宏斌三句话说透

毛毛

　　始于2016年9月底的本轮调控，还有不到一个月就满5周年了。这场“马拉松式”调控最终的效果如何?那些5年前坚持不买房的人，现在有没有后悔?
　　两天前住建部部长王蒙徽给出了官方答复：经过四年多不懈调控后，我国房地产市场总体保持平稳运行。未来将继续遵循“房住不炒”，继续全面落实房地产市场长效机制，并以此为出发点，不断地扎紧房地产市场调控制度的笼子，特别是扎紧防止“炒”的方面，切实防范和化解市场风险。

　　此外，央媒新华社也发表评论称，“目前，我国长期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上，房企、银行、土地市场端都在向好发展，整个产业链降温意味着调控已经取得了阶段性进展，这一调控成果来之不易，意义重大。”不仅如此，央媒还发声喊话楼市调控应该“坚持不松懈”——用调控来保持房价长期平稳，使房价涨幅低于收入和GDP增速，房价收入比逐步回落，才是避免落入美国、日本、中国香港曾经发生的“楼市泡沫破灭”的最好方式。
　　国家层面虽然都对过去四年多的楼市调控效果“赞不绝口”，但很多刚需购房者对此“并不买账”，因为从结果来看，虽然调控耗时近5年，但老百姓最关心的高房价、买房难、楼市投机炒作盛行、开发商违规销售等问题仍然“固若金汤”般地存在。尤其是房价，过去5年更是出现了大幅上涨——国家统计局数据显示，过去5年，全国平均房价仍然上涨了43.4%，已经由2016年底的7475元/平，飙涨到了2021年6月末的10720元/平。平均数据就已经足够亮眼了，但殊不知，很多一二线城市，5年前买房，5年后仍然做到了“翻倍赚”。

　　值得一提的是，在近5年的不懈调控之下，截止到2020年底，全国房价过万的城市有103个，房价超过2万元/平的城市有22个。当下，普通的二线城市三成首付购房的门槛都已经提高到了80万元。这还不包括未来二三十年每月近万元的银行贷款。
　　看到这里，显然那些5年前没买房的人会后悔不已。尤其是那些当初就有购房需求且又有经济基础，但盲目听信一些专家学者“调控会让房价下跌”而未买房的人，估计现在肠子都悔青了——明明当初拥有的资金可以买三室一厅，现在就只能买两室一厅了，而且可选择的城市也不多了。此外，相比于当初把购房款存银行，很明显过去这四五年，买房的收益要远高于把钱存在银行吃利息。

　　放眼全国像样的城市，购房门槛基本都已经提高到了80万。那么问题来了，如果现在手握80万现金，下半年该买房还是存银行?倘若今年用这80万买了房，5年后还能不能做到“翻倍赚”?
　　一、对于第一个问题，内行人给出了“答案”：刚需买房自住不必太顾虑价格的涨跌，该买就买;投资炒房现在显然不合时宜了，搞不好还可能把前几年靠运气赚的钱，凭本事赔得精光。
　　在内行人看来，2021年是楼市的“拐点”。这意味着楼市将回归刚需时代，炒房投机短期赚取巨额利润的时代彻底终结了。换言之，现在手握80万现金，如果是单纯以居住为目的的购房仍然可以继续，但是如果是想把房产当作攫取财富的工具，大可不必了。

　　这基于两个事实：其一、2020年底，易居研究院研究数据就表明，我国的住房市场已经步入“供大于求”阶段，这意味着整体而言，房地产将逐渐走向“衰退”，房价将步入“下跌通道”;其二、从今年起，房产的收益就开始大打折扣了。独立经济学家马光远就曾经直言不讳表示，现阶段有钱人都不再投资房产，只有没钱的人才幻想着投资房产“一夜暴富”。目前全国极少数城市还有点投资价值，大多数城市真的已经实现“房子是住的”目标了。
　　对于上述内行人的言论，我们颇为赞同。首先，央行报告显示，2020年我国城镇地区的住房拥有率已经高达96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。此外，我国城镇居民家庭的实物资产中，74.2%为住房资产，户均住房资产187.8万元。从住房拥有率和户均套数两组数据不难看出，我国早就不缺房了。事实上，从西南财大发布的科学研究报告来看，全国绝大多数三四五线城市住房早就严重过剩了。尤其是最近几年发展速度较快，房价上涨较明显的欠发达“三无”中小城市，住房空置率甚至已经超过了30%;

　　其次，1994年，我国的人均居住面积仅有10平米，但是2020年末，我国的人均居住面积已经接近40平米，上涨了400%，处于发达国家水平。结论就是，过去这些年，我们建设了太多的房子，导致房地产市场已经饱和。换言之，过去经济条件不够发达时期，房屋短缺，物以稀为贵，房价有上涨基础，现在这种局面已经彻底扭转了。潘石屹九十年代从海南“房产过剩”的大局势下成功逃顶，今天的我们正面临同样的处境;
　　再者，当前阶段，楼市正在进入“指导价”模式，这意味着房地产的投资空间、利润空间未来都将被严格限制。直白点说，过去一二十年在我国房地产市场上反复上演的“投资买房躺着赚钱”的“暴利游戏”已经彻底玩不转了。“指导价”其实很好理解，现在已经不仅仅是新房限价，而且连土地都有最高溢价率限制，二手房也开启了“指导价”时代。此外，根据住建部两天前对住房租赁市场的表态，不难看出，接下来租赁市场也可能迎来“调控租金”时代。
　　这就意味着，未来一个城市的房价年涨幅可能会被牢牢控制在一定范围，对利润造成挤压。比如东莞就被要求，年涨幅不得高于5%。要知道，投资房产要想获得成本和利益的平衡，每年必须保证房价涨幅不低于9%才行(资金成本、房屋折旧成本、其它税费)。

　　基于上述分析，我们再来对照“内行给出的答案”，其实还是非常靠谱的：房屋总量、供需关系以及楼市已经开启的“指导价”模式，都在告诉我们，未来我国绝大多数城市的房价都将趋于稳定健康。也有专家直言透露，从2021年起，全国90%以上的房产可能都跑不赢大盘，即房产不再具备“保值增值”的功能。尤其是那些远离中心城市、经济发展缓慢、人口流失严重、资源极度匮乏、根本留不住人才的城市，房价可能迎来回调。也就是说，对于这类城市的房产，其实把80万现金存银行比买房更安全。
　　当然，这只是对于投资而言，如果你是刚需购房者，且坐标在一二线及强三线城市，我们还是建议你把80万现金用来买房，一方面，买房是彻底解决居住问题的方式;另一方面，长远来看，一二三线城市的房地产还是有发展潜力的，尤其是国家中心城市的房产，未来上涨的压力依然在。

　　二、对于第二个问题：80万现金，今年买房，5年后还会“翻倍赚”吗?孙宏斌三句话说透
　　当下，该不该买房，买房后一个5年周期还能否“翻倍赚”，这是绝大多数人关心的问题。对此，地产大佬孙宏斌在8月31日及较早的讲话中已经给出了自己的看法。准确地说，孙宏斌用三句话说透了：惨淡的楼市行情，很难再承载购房者“翻倍赚”的梦想。
　　第一句话：说于2018年底的业绩发布会上。原话是，我是支持调控的，如果不调控的话，这个行业也没法干了，房价和地价都要上天了。随着政策的持续，消费预期、购买预期、房价走势都发生了变化。
　　言外之意，未来楼市调控会步入常态，尤其是限购、金融政策收紧，会更加趋于严厉。在这种背景下，楼市过去的疯狂很难再复制——社会购买力下降、居民购房预期转变、开发商降价卖房欲望加强等决定了未来房价很难大幅上涨。换言之，未来投资买房已经没有利润空间。孙宏斌甚至表示，现在买房不如买股票。

　　第二句：也是说于2018年，楼市已经进入冰封期，未来五年房价不会大涨也不会大跌，这是所有人的共识。
　　这句话的意思已经非常明确了，调控常态化，房地产市场已经如同“上锁”了，未来交易量会萎缩，房价只会在“箱体内波动”。本质上房地产是解决住房的民生产业，所以房价回归刚需能普遍接受的水平是大势所趋。
　　第三句：说于2021年8月31日，下半年市场会比较惨烈。原因有二：一是一些企业压力比较大会降价;二是国家政策比较坚决，市场对房价有了不上涨预期，加之经济压力比较大，购买力会受到影响。

　　这没有什么好解释的，市场衰败期已经到来，这是调控效果的显性，更是房地产飞驰发展二十多年后的必然结果。回归到本质就是，居民的居住问题都已基本解决，未来的房地产市场没有更多的需求和经济基础来支撑。
　　综合上述孙宏斌的“三句话”，我们不难得出结论：房地产高歌猛进的时代已经一去不复返了，未来楼市将步入平稳发展阶段，房价也将归于平稳，大涨大跌都不太可能发生。基于此，手握80万现金今年买房，5年后还能否“翻倍赚”的问题已经有透彻的结论了：不可能了。楼市回归刚需属性，房子真正迎来居住时代，继续投资炒作楼市，可能会付出惨重的代价。这个道理不仅适用于普通购房者，同样适用于投资炒房客和开发商。
　　(来源：今日头条 楼市新观)