6城土地出让增加新规则，这一次强制降地价，房价下跌还远吗

毛毛

　　地价和房价的关系， 就像面粉和面包的关系。从成本角度，面粉价格越高，面包价格同比例会增加。地价和房价也是这个道理。所以，买房人在对房价不涨的愿望中，首先想到的是地价不上涨，或者说地价先下调一些，这样房价才有下降或不上涨的机会。
　　前几天，党媒经济日报在发表的“稳地价为什么这样难”的文章中谈到：“只有摁住地价，房价才不会信马由缰”。这同样表达了摁住地价对稳房价的重要性。
　　所以，从今年一系列的楼市调控中，大家越来越多地看到了土地出让之时对于房价的提前考虑。例如，限定溢价率、限定房价、集中批量供地等等。
　　在自然资源部对第二批集中供地召开闭门会议并提出新的要求之后，近日，暂停或延期的土地出让开始陆续发布。与第二批土地出让公告一起出来的还有新的土地出让规则。在一城一策、一地一策的精准发力之下，各个城市新的土地出让有一个共同的特点，那就是管住地价。这一次，基本上把地价按在地上摩擦。

　　根据部分城市公布的新的土地出让规则，我们列出一些重点的城市所公布的新要求，大家可以以此为依据观察当前的楼市。
　　一、广州。
　　广州本次全面完善了土拍规则，土地溢价率降幅明显。与首次集中供应地相比，广州的供应地主要采用限制地价、限制房价、竞争自持、抽签等方式。在溢价率方面，最高溢价率不得超过15%，与首次供应地的45%相比，溢价率明显下降。
　　二、北京。
　　北京今年第二批集中供地公布，43个住宅地块集中入市。整体溢价率控制在百分之十以内。新地块的房屋销售指导价体现了明显抑制房价上涨预期的目的，开发商在拿地时，需书面承诺未来售价不得超过销售指导价。不过，也还是给房企留出了利润空间，允许房价在指导价的基础上浮动约3-8%。如果房地产公司设定了交付样板间、工艺样板区的，在新的规则之中，并且要求必须与实际交房一致，严禁“货不对版”。
　　三、武汉。
　　武汉第二批集中供地51宗起价591.7亿 ，宅地溢价率上限15%。此次集中供地还启用“限地价、限房价、竞品质”方式，对住宅类用地设定出让最高价，严格控制住宅用地溢价率不突破15%的上限，开展房地联动。
　　四、上海。
　　上海在首轮土地集中出让中就是控声的模范，对地价管控得特别好。31幅宅地共揽金773.79亿，平均溢价率低于10%，最高也就近13%。第二批供地暂未开启，但在黄浦区外滩街道一幅商住用地的出让中提出了新的要求。
　　即竞拍房企“三道红线”是否达标成为遴选条件之一。很显然，身处“三道红线”内的房企，无缘本次上海土拍。
　　五、深圳。
　　深圳今年首创二手房指导价的调控模式，成效显著，随后引来了成都、合肥等城市争相学习。在第二轮土拍规则中，溢价率上限由45%调整为15%。深圳的土地拍卖主要采用三限双竞+抽签的方式。并通过房地产联动进一步降低了房屋销售限价，通过价格引导进一步稳定市场预期。在原有限价的基础上，新房销售限价下调3%-9.2%，安居商品房销售限价下调2.8%-9.1%。
　　六、重庆。
　　重庆第二轮集中供地共推出42块土地，土地面积共计约274万方，起始出让总价约316亿元。与上一次土拍没有溢价要求不同，这一次土地出让结合地块起始价和市场情况，对土拍价格进行了限制，即设置了宗地最高限价，溢价率在6%—15%不等。以“现场拍卖+竞自持租赁住宅”或者“现场拍卖+竞自持租赁住宅+竞高品质住宅”的方式出让。
　　总体来看，土拍溢价率的上限控制在15%以内，竞品质成为了新的要求。那么，在新的土拍规则之中，地价首先便宜了，房价也就有了便宜的机会。地价降了，房价下跌还会远吗?
　　(来源：今日头条 房价大数据)