拆迁结束了吗？住建部“一锤定音”，今年起3类房子或再...

毛毛

　　有人曾评价，“棚改”政策是过去二十年中国房地产行业最伟大的发明。很多人不知道的是，在我国实行了近12年之久的棚改工程，以其效率高、范围广、规模大等优势，更被一些外国媒体盛赞是“世界奇迹”。

　　在我们看来，棚改拆迁也确实担当得起这个赞誉。资料显示，过去十年，全国棚改累计开工近4000万套，帮助超过1.2亿居民“出棚进楼”。
　　另外，棚改拆迁作为特殊时代的特殊产物，不管是对于我国经济的发展建设，还是居民住房条件的改善，亦或是我国的城市化进程，都做出了不可磨灭的贡献。此外，在促进土地合理利用、改善城区落后面貌、促进生产生活就业养老等社会问题的解决层面，棚改拆迁也起到了至关重要的作用。
　　然而一提到棚改拆迁，亿万国人却是两幅截然不同的态度：有人欢喜有人忧愁。“欢喜”的通常是在一二线大城市拥有大量土地、房屋的原住居民，因为棚改拆迁对于他们来说，就意味着“一夜暴富”。在深圳、上海、北京这样的超级大都市，有人靠着棚改拆迁轻轻松松就获得了上亿元的拆迁补偿款。不仅实现了财富自由，更实现了阶级跃迁。在深圳等城市的城中村，有村民甚至拉横幅主动要求拆迁。而“忧愁”的大多是三四线城市的普通市民，他们所居住的老房子本来就没有什么拆迁价值，加之获得的“拆迁安置补偿款”可能让他们连新的商品房都买不起，所以很多人对棚改拆迁是充满“敌意”的。

　　尤其是最近几年，“叫停棚改拆迁”的呼声越来越高。
　　棚改拆旧建新，本身是个民生工程，为何越来越不受国人待见?这还要从它的四大弊端说起：其一、拆迁的“不公平造富”行径，对社会的公序良俗形成了挑战，在拆迁暴富面前，知识、学历、艰苦创业等变得一文不值。尤其是很多普通家庭，轻轻松松就凭借拆迁快速获取了大量财富;其二、“拆迁暴富”的出现催生了一大批以投资老破小“博拆迁”为生的专业炒房客，他们不仅污名化了地产行业，也严重挤压了亿万刚需的切身利益;其三、近年来，随着棚改2.0货币化安置补偿模式的出现，棚改拆迁越来越“跑偏”了，有些地方甚至出现了明目张胆“借棚改之名盲目发债”的现象，导致有些不该拆迁的房子也拆了，这严重造成了公共资源的浪费;其四、棚改拆迁对房价有明显的拉动作用，尤其是三四线城市。说白了，这个政策“不利于楼市大局稳定”，现在到了“打退堂鼓”的时候了。
　　尤其是今年以来，很多媒体都在报道“拆迁已全面结束”、“拆迁暴富梦碎”、“未来再无拆二代” 。事实真的如此吗?答案是否定的。很多人之所以会得出“拆迁已全面结束”的结论，在我们看来，是对现有信息的错误解读——2020年被称为棚户区改造的“收官之年”、“终结之年”。但殊不知，这只是针对于“三年棚改攻坚计划”的“收官”，并非意味着棚改拆迁“全面结束”。

　　最近两年，国家确实对棚改拆迁“踩刹车”了：2018年，鉴于棚改规模半年大增320万套，国开行不得不收回了棚改审批权限;同样是2018年，国家意识到棚改对房价的促进作用，发改委下发通知，要求房价上涨压力大、库存严重不足的城市全面停止棚改;2019年，住建部副部长黄艳宣布，未来城市改造升级将全面告别“大拆大建”和“一拆了之”，潜台词是希望更多的城市大力采取老城区“微改造”的改造更新方式。
　　但其结果仅仅是缩减了棚改的规模，比如2019年棚改规模下降到316万套，2020年下降到209万套，并未像很多媒体所报道的那样“拆迁已经全面结束”了。

　　事实上，从近期官方释放的信息来看，棚改拆迁也不可能“全面结束”：第一、今年初，住建部公布半年度重点工作机会时就提到了“稳妥推进棚改工作”事项;第二、今年上半年，发改委已经下发了三批棚改财政补贴资金，资金总量高达300亿，比2020年同期多12%;第三、年初，各省市也相继公布了今年棚改拆迁的规划布局，其中安徽、四川、河南等省，今年全年的棚改开工总量较去年有所上升;第四，8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》文件，其中明确提到：未来实施城市更新行动，要坚持“留改拆”并举。“留改拆”顾名思义就是保留、旧改和拆迁。当然，文件中确实提到，国家提倡的城市更新升级方式是前两种。
　　此外，很多人可能也注意到了，2019年后，棚改拆迁的规模确实出现了明显的下滑，尤其是刚刚过去的2020年，棚改年开工总量甚至不及2018年巅峰时期的1/3。为什么会出现这种情况，我们认为是以往的“财政支持”和“房企冲锋”的作用在削弱，导致了当前这种“拆不动”的局面出现。
　　“财政支持削弱”的根本原因是，2016年以来，伴随着棚改货币化安置补偿政策如火如荼实施，棚改开工总量屡次纪录，但绝大多数省市的财政赤字率却急剧攀升。简单来说就是，很多省市为了高额完成棚改拆迁的任务，为了获得更多的土地出让金，欠下了太多负债。值得一提的是，过往的大拆大建，不仅增加了地方财政的压力，还加剧了日益严重的空置率问题。所以我们看到2019年起，国家砍掉了地方来自于中央财政补贴的棚改资金，而且转货币化安置为实物安置。

　　“财政支持削弱”的根本原因是，2016年以来，伴随着棚改货币化安置补偿政策如火如荼实施，棚改开工总量屡次纪录，但绝大多数省市的财政赤字率却急剧攀升。简单来说就是，很多省市为了高额完成棚改拆迁的任务，为了获得更多的土地出让金，欠下了太多负债。值得一提的是，过往的大拆大建，不仅增加了地方财政的压力，还加剧了日益严重的空置率问题。所以我们看到2019年起，国家砍掉了地方来自于中央财政补贴的棚改资金，而且转货币化安置为实物安置。
　　2019年后，房企为什么也不再为了拆迁冲锋了?原因有二：其一、房企规模化发展后，大家越来越意识到，拆旧建新的性价并比不高。尤其是一二线城市的老城区老破小拆迁成本日趋高涨，太费钱的同时也挤压了利润。2018年后，开发商们逐渐意识到，与其拿着高额补偿款去拆利润不高的老城区老破小，不如另辟蹊径去拿远郊成本更低的土地。节省下来的资金用来营销，同样可以保障可观的利润率;其二、2018年后，房地产信贷收紧趋严，房企融资成本大增，尤其是2020年、2021年，房企融资成本增加了2%-3%，而且融资额也有所下降。叠加偿债高峰期到来，2020年1.2万亿元债务，2021年1.5万亿元债务，所以很多开发商不得不把耗费财力、精力的拆迁放到一边。

　　既然中央财政和开发商，都不舍得在拆迁这件事上花钱了。那么是否意味着未来拆迁之路走不通了，一套房子也不拆了?答案是否定的。一方面，前面我们已经提到了，国家只是对棚改拆迁“踩刹车”，并未完全停止。换言之，拆迁正由大规模时代向小规模时代转变。而财政补贴也并非停止了，而是适当压缩了;另一方面，我们几乎可以断言，棚改拆迁永远不可能停。原因很简单，拆迁这种最原始的城市更新升级改造方式是不可或缺的，因为随着城市化进程加剧，总归会有房子变老变旧，甚至是变成危房不能住人，对于这类房子，最优解就是拆除重建。
　　事实上，在2020年底的政策例行吹风会上，住建部副部长黄艳就“一锤定音”释放了重要信号：棚改货币化安置不搞“一刀切”。言外之意，未来棚改拆迁将因城施策，视需求而定，即有拆迁需求的城市，棚改项目仍然会上马。2021年起，3类房子仍然会依法进行拆迁重建。住建部“一锤定音”意味着，今年起3类房子或“吃香”，而且可能再度升值。下面我们就来说说这3类将迎来升值的房子：

　　第一类，被鉴定为“危房”的房子。浙江省在年初发布的文件中明确，预制孔结构的2000年以前建成的有安全隐患的房子，将“全拆重建”。这里所指其实就是“危房”，即对使用者及第三者产生危害的楼房。那么具体哪些房子会被定性为危房呢?是不是房主自己提出拆迁申请就行?当然不是!所谓的危房必须是由房屋安全主管部门列入名录的房屋安全鉴定机构鉴定为危房，且鉴定报告提出的处理意见为整体拆除的房屋。
　　虽然危房已经不能住人，但这丝毫不影响它价值的升值，因为一旦被定性为危房就意味着要纳入棚改拆迁。不用多说大家也都明白，这类房子将获得较高的资金赔偿。当然，按照现行的规定，如果房主愿意，也可以选择重新“分房”。不管从哪个角度来说，这类房子都会迎来较大幅度的升值，在市场上其实也还是挺吃香的;
　　第二类是影响城市规划的房子。顾名思义就是在城市发展建设中“挡道”的房子，这类房子地方通常都会依法进行征迁。按照以往的经验，被拆迁者有两种选择，实物安置和货币安置。前者是在其它地方建设新房，按照面积进行补偿;后者是以该区域当前市场平均价进行现金补偿，被拆迁者拿到补偿款后，自行到市场上去购买商品房。
　　值得一提的是，影响城市规划的房子，一般来说都占据着较为重要的地理位置，即身价较高。尤其是近年来随着拆迁补偿标准提升，这类房子获得升值的概率更大，所以也更吃香。

　　第三类是仍然有拆迁价值的房子。主要是大中城市核心区域的多层老旧住宅小区。这类房子必须符合两个条件：一是重点城市的核心地段，二是有开发商愿意接手拆迁。换言之，开发商有一定的利润空间。基于此来看，符合条件的房子一定是老城区的高房龄的多层住宅。比如八九十年代建成的无法修缮改造，但是却占据黄金地段，有充足的社会资源配套的房子。
　　通常情况下，这类房子都会由大开发商接手后，打造高端改善盘，其身价会大幅上涨。所以可想而知这样地段的房子，一旦被纳入拆迁，被拆迁者将获得巨额补偿。对于这类房子，一旦纳入拆迁，它的价值将迅速放大，不仅会变得更加吃香，而且会迎来大幅升值。

　　综上所述，棚改拆迁并没有全面结束。从住建部释放的信号来看，未来10年或更长的周期里，棚改拆迁也不见得会结束。原因很简单，一方面棚改拆迁是城市发展的必要方式之一;另一方面，实际上很多老百姓还是比较认可这种城市更新改造的方式。近年来，棚改拆迁之所以被广泛吐槽，应该归结于地方操之过急，以及实施该政策时，缺乏监管规范。
　　我们始终认为，棚改拆迁是实打实的民心工程。不管是帮助解决亿万民众的居住问题，还是扩需求促销费，其价值都远高于“旧改”。“旧改”虽然已被官方列为未来五年城市更新升级的主导方式，但现实中很多人还是比较抗拒的，尤其是对于老旧小区加装电梯这项内容，一直以来都充满争议。反观棚改，民生指数还是比较高的——过去十年，棚改拆迁已使得全国超1.2亿居民“出棚进楼”，这背后是数以亿计的国人的居住环境得到了大幅度提升。单凭这一点，我们就无法全盘否定棚改拆迁的社会价值。棚改乱象滋生，确实需要大力整治，但我们同时坚信未来加以“修正”之后，棚改拆迁仍然可以造福于民。
　　(来源：今日头条 楼市新观)