盘点影响信阳楼市深远的三大问题

毛毛

　　信阳市的房价还会涨吗?关于这个问题，每一年都不止一次成为信阳“爆破”性话题。而最有趣的是，逢年过节之时，也会成为亲朋聚首的重点话题之一。关于“信阳市的房价还会涨吗”，每一年探讨下来，都会得出两个结论：“涨”或“跌”。至于为何会涨，为何会跌，都不能说出一个所以然来，以至于谁都不服谁，只等一年过去，再来一场“深度”辩论!

　　1、地价决定房价，还是房价决定地价?
　　近两年的土拍高价地，引起房价“涨价热”，不过只是话题热。近日羊山东挂出一块地，起拍价7050元/㎡，继6月羊山东地块9600元/㎡成交之后，再度掀起“涨价热潮”，同时也有网友作出羊山房价破万的结论，并作为房价上涨的“理论基础”——地价都涨了，房价还有不涨的道理吗。其实2020年羊山北土拍成交突破7000元/㎡时，当时也推动了一波“涨价热”话题，“不卖8000元/㎡就不赚钱”，房价“破8，进9”也成了板上钉钉的结论。只不过2021年了，羊山北高层毛坯房价还在7200-7500元/㎡均价徘徊。那现在羊山北高层毛坯房成交不到7500元/㎡的均价，赔钱吗?
　　地价逆推房价，公式简单，但其中存在了复杂的变数参数，不同的参数选择，影响了房地产开发的成本以及最终的定价。每次土拍形成热点话题之后，朋友圈里流传的房地产开发成本都超过了市场房价了，不知道这会不会让开发产商的“投拓部”及“成本控制部”愕然呢。房企摘地最高价格，是参考市场房价、企业产品定位、企业战略、房价涨跌预期等多方面逆推出的价格，而这个地价在成本控制之内。
　　影响房价涨跌的是商品房市场的供需，而非开发成本。否则也就不会因为开发成本涨了，房价跟着就能上涨，那房地产开发就成了稳赚不赔的生意了。正确的逻辑是：商品房市场房价决定土地市场地价。当市场房价上涨之后，地价也就紧随其后。之所以大家看到的高价地推导的开发成本高于市场房价，只不过是不专业的人发布了不专业的分析而已，或是不专业，或是故意，仅此而已。

　　2、推动房价上涨的是谁?
　　信阳楼市市场需求是非理性的。2011-2020年信阳市商品房成交稳定在1.8-2.4万套，整体供应相对稳定，那么不稳定的就是需求市场。信阳市需求市场：2005-2021年，买房从全款到高首付，到三成首付，再到父母帮添首付，以及到现在举家首付的转变。有网友以为房价越来越高了，大家越来越买不起房了。其实这是大家对房子越来执着，愿意为了一套房子付出更多的代价。但是一座交付不足5年的小区常年入住率30-50%之间，5年以上小区常年入住率80%以内，房子的居住属性较弱。信阳市5年以内的真实刚性买房需求不足50%，剩下的都在担心未来房价上涨，可能会在真正需要时而要付出更高的代价。
　　非理性的需求容易被“房价涨跌预期”影响，而3年内本无买房需求的人本不会关注楼市。买房群体的房价涨跌预期本非统一的，买房人是否选择买房需要外界信号刺激。每一次的政策出台或专家分析，都需要通过媒体让大众达成统一的涨跌共识，而媒体对楼市的关注，直接或间接的扩大了楼市信息刺激影响面。激发了原本缺乏买房意识的人，尤其释放房价上涨信号之后，刺激更多的人加入买房大军。当关注房产的媒体越来越少时，买房人也将越来越少。

　　3、最希望房价上涨的是谁?
　　估计许多网友以为，最希望房价上涨的是开发商。在房地产开发销售的利益链条里，地方、银行、开发商、施工单位、买房人等5大主体。房价涨跌对施工单位利润几无影响;银行房贷赚息;开发商赚取相对稳定利润(房价上涨，成本相对同步上涨);买房人赚取房价涨跌差值;地方卖地赚钱。
　　2016-2020年，恒大翡翠华庭房均价从5400元/㎡均价，上涨至二手房8800元/㎡，房价涨幅63%;而土地楼面价从537元/㎡，上涨至同地段区位土地起拍楼面价3000元/㎡，地价最低涨幅459%。
　　信阳市房价上涨，带来地价翻倍增长。假设2015年信阳市均价1000元/㎡，市场年去化约100万㎡，地方土地交易收入约10亿元，2021年信阳市同样出让100万㎡，土地交易收入则约55亿元。2015年信阳市财政总收入120.63亿元;2020年信阳市财政总收入180.5亿元信阳市土地出让约120万㎡，土地出让收入约70亿元。
　　2015-2019年信阳市市政工程进度广受网友诟病，但近两年市政工程遍地“开花”，其中原因又是什么呢?然而信阳市仍有许多规划的学校、公园未建，也还有许多道路未打通... ...。
　　(来源：今日头条 悟空看信阳楼市)