15天不到就贬值30万，买房人要求“补差价”，开发商提了一个要求

毛毛

　　种种信号显示，当前时期，绝大多数开发商的处境异常艰难。开发商当前的压力主要来自于三个方面：其一、自2020年8月份以来，开发商接连遭受融资限令：三道红线+银行收紧房地产贷款+地产信托按下暂停键。数据显示，在国家收紧对楼市的资金限制之后，2021年6、7月份全国40家典型上市房企融资总额，同比下滑27.40%。尤其是中小房企，当前时期普遍面临“断粮断水”的困境;

　　其二、今年以来，销售“高开低走”，7月销售额显著下滑。政策面上不断释放的高压信号，让各地购房者陷入观望，这使得房企的销售颇为艰难。易居研究院数据显示，7月单月各大房企销售情况出现明显下滑，包含几家龙头房企在内，不少企业的环比降幅超过35%。值得注意的是，这次单月销售环比下滑幅度，较往年有所扩大，同时同比亦出现了下挫;
　　其三、还债压力巨大。购房者贷款买房，每月需要定期向银行偿还贷款，开发商也一样。事实上，表面上风光的开发商其实债务压力远比普通购房者大。克而瑞数据显示，2021年全年房企们有超过1.2万亿的债务将到期。另有报道显示，今年上半年有10家房企无力偿还贷款，其中有两家还是大众较为熟悉的年销售额上千亿的大房企。此外，今年前7个月，因资金问题而破产的房企数量高达203家;

　　近期，开发商又迎来重磅“坏消息”，可谓是屋漏偏逢连夜雨——据财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这意味着，开发商拿地资金被正式“限流”，该政策将直接影响房企下半年的拿地热情。值得一提的是，TOP20房企有一半可能都上了“监管名单”。
　　中原地产首席分析师张大伟指出，当前时期，对房企来说，能指望的就剩下销售回款了。尤其是对于负债率较高，资金链紧张的房企，降价销售或许将成为下半年的必选项。特别是三四线城市潜在供应量较大，资金链又较为紧张的项目，往往会沦为降价的“重头戏”。

　　这话一点不假。购房者贷款购买的房子，如果连续两个月不还贷款，都可能被银行收回。开发商更不会被特殊对待。债务偿还期到了也要乖乖偿还贷款，否则银行不仅要冻结其账户，还会让其以后的融资借贷都受牵连。大多数开发商的开发资金都是从银行取得，并且以楼盘土地或者在建工程抵押。如果开发商不能还款，银行就会实现抵押权，从而对抵押资产进行拍卖。
　　说到底，开发商还是会想尽一切办法偿还银行债务，而最好的办法就是以价换量，降价销售快速拉动回款。有人可能会反驳说，降价是不存在的，唯利是图的开发商宁愿破产也不会降价卖房。这其实大错特错。开发商降价销售，其实一直以来都是明确存在的，不管是一线城市，还是十八线小县城，去化不畅的项目，开发商都可能选择降价销售，只不过有些楼盘优惠幅度较小，且手段较为高明，你不知道罢了。

　　楼市最经典的“降价自救”案例发生在2008年，彼时万科的掌舵人还是王石——2007年，王石根据深圳、上海、北京、成都、武汉等大城市成交量环比下滑20%-30%，得出楼市“全局式市场调整不可避免”的结论。2007年12月份，王石宣布降价销售，并将全集团2008年的计划开工调低到23%。
　　事实上，今年以来确实有不少房企也开始走“降价卖房”的老路了。根据《中国经济周刊》的报道数据，保利、万科、融创、恒大、碧桂园5家房企在5月份至6月份的新房标价比2020年末分别降低了5202元、2890元、1897元、696元以及280元。另根据中国房价行情网站的数据显示，6月份，全国百强房企中，32.5%的房企销售单价较今年1月份有所下降。换言之，当前时期，降价销售已经成为很多房企的“救命稻草”。尤其是踩中“三道红线”且偿债期将至的房企。

　　开发商降价卖房，对于有购房打算但还未买房的人来说，当然是大好事一件，这意味着捡漏的机会出现了。比如今年购买保利的某些楼盘，入场时机合适，购买一套100平米的房子最高可能节省购房资金50余万。
　　但是对于降价前刚刚购买完房子的人来说，可就没什么值得高兴的了。笔者的朋友刘先生就遭遇了这类情况：15天不到就贬值30万，买房人要求“补差价”，开发商却这样解决。
　　事情是这样的，刘先生于今年6月15日购买了省会城市的一套总面积95平的商品房，单价是18580元/平，总价176.5万元。2周后，在刚刚办理完按揭贷款手续等待银行放款时，刘先生通过自己的一位朋友得知，自己购买的楼盘正在大幅降价促销。这个消息是售楼处的置业顾问发布的，刘先生之所以不知道，是因为该置业顾问对刘先生设置了“不可见”。通过该置业顾问发布的消息，刘先生得知，自己购买的房屋现在是在88折促销，单价仅16460元/平，总价更是低到156.4万左右。这比其2周前购买时的总价足足便宜了近30万元。也就是说，短短15天不到房子就贬值了30万。

　　这让刘先生无法接受，毕竟购房首付款是全家人东拼西凑出来的，是血汗钱。现在房子还未交付，仅仅不到15天，就贬值高达30万，而且这几乎是全家人两年的收入。于是他来到售楼部，向开发商讨要说法。准确地说，刘先生是希望开发商可以“补差价”。
　　对此，开发商置业顾问先是以楼盘是正常的调价销售为由拒绝了刘先生。该置业顾问还说，购房时都签订了购房合同，这表明双方是认可该交易的，且合同在签订之后就已经生效，现在开发商降价并不构成违约，所以开发商这边没有义务给刘先生“补差价”。不仅如此，销售人员还反复提到刘先生应该要遵守合同规定，要有最基本的契约精神。

　　刘先生见在销售这里无法得到有效回复，所以就找到了该项目的营销负责人。与此同时，该楼盘降价的消息已经彻底公布了，和刘先生一样刚刚买房不久就遭遇贬值二三十万的人有一百多个，刘先生就跟着大部队向开发商讨要说法。这个时候开发商眼见事态要闹大，于是也提出了一个要求：补差价可以，但是大家必须和开发商签订另外一份协议，协议的内容是，未来房价如果上涨，买房人房产的升值部分全部归开发商所有。买房人如果答应，开发商立即安排“补差价”，如果不同意，开发商也无能为力。买房人如果觉得自己的利益受损，可以通过法律途径解决。
　　开发商的这个要求一提出来，很多买房人都沉默了。大家心理清楚，开发商暂时的调价销售，纯粹是为了拉动回款，这是正常的市场行为。作为买房人眼下确实遭遇了房产的贬值，但是从长远来看，大家还是认可未来房价会不断上涨，所以没有人敢答应开发商提出来的要求。如果真的走法律途径来起诉开发商，买房人也占不到便宜。而且诉讼的流程复杂，需要花费大量的时间精力，没有人有这个精力和时间与开发商纠缠。所以最后，此事也就不了了之了。

　　开发商降价销售是事实，但站在开发商的立场，他们是绝对不可能给买房人“补差价”的。原因很简单，一旦开发商选择对降价进行“补差价”，必然会导致全行业的纷纷效仿，这样以来所有的项目都不敢再降价销售，这无异于固化了房价的“只涨不跌”地位，购房者的投机心理将愈加爆发。
　　开发商降价销售，前期的买房人利益受损，到底该不该要求其“补差价”呢?大家对此意见分歧很大，有人觉得买房不到15天就贬值30万，等于一年白干，这对买房人来说不公平。更重要的是，开发商随便降价卖房，足以说明其价格体系混乱，这样的房企肯定会失去购房者的信任;也有人觉得，买房人手续都办完了，而且都签订了购房合同，开发商降价卖房那是他们的自由，买房人无权干涉，找开发商讨要补偿，简直是贻笑大方，每个人都应该要遵守最起码的契约精神。

　　公说公有理，婆说婆有理。对此我们不置可否。但基于当前时期的调控“稳楼市”主基调来看，开发商较大幅度的降价促销，显然不利于维护购房者的合法权益，也不利于地产市场的稳定。
　　最后我们想提醒大家，开发商降价销售，买房人要求“补差价”的事情未来1-2年还可能会陆续上演。因为属于房企的艰难时期并没有结束。这类事件频繁发生，也侧面印证了一个事实，那就是开发商也会降价卖房。通过这件事也给所有人敲响了警钟：押注房价永远不会下跌，不切实际，甚至可能付出沉重代价。
　　(来源：今日头条 楼市新观)