10-20年后，4类小区住房或将“见弃于人”，已有人在悄悄“抽身”

毛毛

　　还记得马云在几年前的节目采访中，预言未来10年后房价将会与葱价一样廉价，如今时间已经过了一半，尽管房价大涨的趋势已经过去了，取而代之是涨幅的不断收缩，但房价整体依旧处于上涨阶段，与之相反的是，受输入型通胀的影响，大葱的价格反而上涨了不少。目前来看，马云的预言已经无法成真了。但值得注意的是，马云判断的依据却正在成为现实，马云认为如今住房已经过剩，未来一对年轻夫妻可能要管理6套以上的住房：继承双方父母两套房、双方爷爷奶奶外公外婆四套房。也就是说，未来年轻人根本就不会缺房子。

　　就当前楼市现状而言，房源供应过剩已经成为不争的事实。在开发商不停拍地建房的发展模式下，住房库存大量增加。根据易居房地产研究院公布的数据来看，截至2020年12月，全国100个城市新建商品住宅库存总量达到51040万平方米，同比增长7.8%，库存规模已经保持连续24个月同比增长。已经逐渐接近2014年“去库存”之前的水平。另一方面，央行发布的统计报告显示，城镇家庭住房拥有率已经超过96%。也就是说，当前住房需求已经远小于住房供给。
　　在这样的发展趋势下，对于刚需来说未来购房会有更多的选择，在楼市的不断调控下，房价走势也将逐渐趋于理性，没有必要担心未来房价会大涨的问题，而应该关注的是如何选择合适的房子。一位业内人士表示，当一个新小区刚交付的时候，什么都是崭新的看不出任何问题，但随着时间的推移，在各种因素长期影响下，一些小区就会逐渐显出“真容”。因此就目前来看，10-20年后，4类小区住房或将“见弃于人”，已有人在悄悄“抽身”：

　　1、老旧密集的高层住宅小区
　　在城镇化建设的不断推动下，如今高层住宅已经遍布生活之中，但随着时间的流逝，越来越多的人却从高层住宅搬回多层住宅。一位过来人表示，目前高层住宅存在三个方面的问题。首先是性价比越来越低，一般来说高层住宅配置了多个电梯与楼梯，因此相应的“公摊面积”就会更高，超过30层的住房公摊比例达到了25%以上，公摊出去的面积就价值几十万。其次是容积率越来越大，由于楼房之间距离比较近，中层以下住户采光和通风效果受到影响，并且小区内公共资源被侵占。最后是持房成本较高，随着住宅逐渐老化，建筑内各种设备设施都需要维护维修，维修资金也是一笔不小的开支。
　　除了上述三个问题外，高层住宅未来还要面临难以拆迁的问题。从开发商的角度来看，如果拆除一栋30层的建筑，需要建设50层才能够盈利，但如今高层住宅越来越不受欢迎，再加上住建部对于高层住宅高度进行了限制，因此开发商未来会以多层住宅建设为主。此外，拆除一个高层住宅小区，面临的补偿款也是天文数字，对于中小开发商来说难以承担。结合上述几点来看，未来公摊面积小、容积率低的多层住宅会更受欢迎。

　　2、地段偏远的郊区住宅小区
　　一般来说，选择郊区住房主要有两类人，一类是认为郊区住房价格比较低的购房者，另一类是看中了郊区未来有发展空间的购房者。但如果住在郊区，生活中就会遇到很多难题，比如每天上班都需要提前起床一个小时开车前往工作地，接送孩子同样耽误不少时间，浪费了大量时间成本。由于地段偏远，相应的学校、医院、地铁、商圈等公共设施缺失，每天光是买菜的问题就比较头疼，更为重要的是，一旦遇到需要紧急就医的情况，周边缺少医院的情况下可能会耽误不少救援时间。
　　那么郊区房产未来是否有发展空间呢?比较困难。由于城市内部存在较高的空置率，随着炒房客以及囤房族的退出，越来越多的房源会流向市场，而前面已经提到过，当前城镇住房持有率达到了96%以上，说明需求已经不多，在这样的情况下，即使城镇化进一步发展，住房需求也将在城市内部消化，因此城市向外扩张发展的可能性就更加低了。因此对于购房者来说，在经济能力充足的情况下，尽量选择城市的核心地段买房会比较好。

　　3、物业管理混乱的小区
　　对于购房者来说，买房需要考虑的因素很多，比如地段、资源配置、户型、楼层等，如今小区物业也成为了购房者考虑的因素之一。原因很简单，物业管理混乱的小区，那么业主的生活质量一定会很差，而近几年有关物业和业主的纠纷经常发生，楼市中也有“取消物业”的声音，在这样的情况下，购房者对于物业的选择也是十分关键的。如果物业管理混乱，小区车辆随意停放，垃圾无人清理，那么未来这样的房子就算想卖出去也比较难，买家刚进入小区印象就会十分差，最终可能导致房子卖不出去的问题。

　　4、空置率过高的小区
　　我们知道，由于过去房价大涨，许多炒房客都囤积了大量的房源，由此导致住房空置率过高。高空置率的小区有什么特点呢?白天看起来与其他小区没有什么差别，但一到晚上整个小区漆黑一片，只有零星几盏灯亮着，这样的小区住起来是非常不舒服的，没有一丝烟火气息。并且小区物业也会面临长期资金收缴不足的情况，那么相应的物业管理也会疏散，逐渐恶性循环。由于住户数量较少、物业管理松散，空置率过高的小区也容易成为盗窃等不法分子的目标。
　　总结：无论是准备买房的刚需还是准备卖房来“以旧换新”的家庭，对于上述4类房源都需谨慎考虑，切不可贪图便宜而盲目入手。随着楼市的不断调控，未来房价会越来越亲民，因此不必担心未来房价会出现大涨的情况。并且在楼市住房供应过剩的情况下，住房是一定不会稀缺的，因此在买房的时候要考虑得更多一些。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)