专家表示：3类城市的房子别买

毛毛

　　过去二十年可以说是房地产行业繁荣发展的时期，在此期间房价也经历了大幅上涨。房价上涨就意味着房子在不断升值，那些早买房的刚需购房者或者投资炒房的炒房客，基本上都实现了才能财富的增值。
　　不过房地产行业不可能一直兴旺下去，房价也不可能一直上涨下去，正如房产大佬王健林说得那样：任何国家的房地产行业都不可能一直兴旺下去，中国也不例外。王健林作为房地产行业的大佬，对于房地产行业发展判断还是相当准确的，过去几年王健林的万达逐步退出了房地产行业，事实证明王健林的选择是非常正确的，万达在过去的转型中基本上摆脱了负债，而很多没有转型的大房企，基本上都面临着巨大的负债。
　　如今的楼市发展状况，正应验了房地产大佬王健林当初的预言，房地产行业兴旺发展的时代已经过去。最近几年楼市面临的困境越来越大，主要原因有2个，首先国家对于楼市的调控在不断收紧，楼市调控的政策体系也在不断完善，这就导致房地产行业难以出现楼市过热的情况;然后就是如今楼市的供求关系正在发生转变，目前住房过剩已经逐渐成为楼市的既定事实，因为随着楼市的发展，人们的住房拥有率会越来越高，同时房地产市场的房子也越来越多，房地产市场从过去的供不应求逐渐转变为现在的供大于求，房地产行业自然无法像过去那样继续繁荣下去。
　　从房价层面来分析，楼市最大的改变就是从过去的持续上涨转变为现在的房价分化，城市之间的分化相当明显。现在比较主流的观点就是一二线城市和三四线城市的分化，其理由是一二线城市自身经济发展的优势，加上每年人口的持续流入，房地产行业还有发展潜力，房价也有一定的上升空间;相比之下，三四线城市的经济发展相对滞缓，同时人口也处于持续流出的状态，在这样的背景下，三四线城市的楼市基本上没有发展潜力，房价甚至有可能会发生下跌。
　　当然仅仅把城市的分化归结为一二线城市和三四线城市之间的分化有些绝对，只能算作大体的分化趋势，毕竟有些一二线城市经济发展也相对一般，部分三四线城市的发展潜力同样很大。不过楼市分化确实是最近几年楼市发展的客观事实，笔者一个朋友就亲身经历了房价的回调。
　　事情的经过是这样的，2019年初笔者一个朋友有在郑州买房的打算，因为市区的房价太高，最后选择了比较偏远的郊区。当时朋友买房的时候，房子的单价是9800元/平米，朋友购买的房屋总面积是103平方米，最后房子的总价大概是100万左右。不过从2019年下半年开始，郑州的楼市开始出现回调，郊区房价回调得比较明显，现在朋友买房的地方新房价格在7500元/平米左右，当然这是新房的价格，二手房的价格要更惨。因为朋友现在手中资金比较紧张，想把房子卖出去，在二手房平台上挂70万都无人问津。仅仅两年的时间，朋友的房子就从当初的100万降到现在的70万，考虑到这2年支付的房贷利息8万左右，加上其他的一些费用，朋友相当于亏了四十多万。

　　其实在目前楼市分化的背景下，不管是刚需购房者还是投资客，都不能够盲目买房，尤其是买房城市的选择，更是重中之重，因为房子的升值潜力其实和城市的发展潜力基本上是一致的。对于刚需而言，房子是用来自住的，没有必要去过分追求房子的升值潜力，不过购房者也要尽量去避开那些有可能发生贬值的城市的房子，毕竟刚需在买房的时候付出了巨大的买房成本，家庭资产也基本上都集中在房产上面，房子的保值升值真的非常重要。有专家表示，在如今城市分化日益明显的背景下，这3类城市的房子最好别买，买了容易发生贬值。
　　第一：衰退型城市。
　　在了解衰退型城市之前，我们先了解一下什么是资源型城市，所谓资源型城市，就是拥有丰富资源的城市，依靠着丰富的资源可以获得很好的发展。而资源型城市也有一个缺点，就是城市的发展太过依赖这些自然资源，一旦发生资源枯竭，这类城市的发展可能就会陷入倒退，这类城市也被我们称作资源枯竭型城市。
　　当然资源枯竭型城市并不一定就没有发展前景，部分资源枯竭型城市通过经济转型，也可以获得非常不错的发展，比如有些城市转型成为旅游型城市，未来的经济发展也很可观，但是也有一些资源枯竭型城市没有能成功转型，城市经济发展会变得非常滞后，人口也会大量流出，这样的城市房地产行业发展也会同经济一样，将会逐渐倒退，房价自然也没有什么上升空间。
　　第二：人口持续外流的城市。
　　提到房地产行业的发展，就不得不提人口，因为人口对于房地产行业的发展非常重要，人口数量以及人口发展趋势都决定着人们的购房需求。
　　现在我们国家有部分城市开始出现人口外流，其实人口外流是非常正常的现象，因为人们都会寻求更好的工作机会和更高的工资水平，而这些是很多城市所没有的，因此只有那些真正的核心城市，每年才会有一定的人口流入。
　　对于这些人口持续流出的城市而言，未来城市总人口数量会越来越少，对于住房的需求量也会逐渐减少。因为人口流出的城市基本上都会呈现住房过剩，长期来看，房价会出现一定的回调趋势。

　　第三：房价虚高的城市。
　　在房地产行业发展的过程中，有些城市依靠自身的经济优势和人口优势，房价获得了大幅上涨;而有些城市房价上涨完全是因为炒房客的炒作，大量炒房客进入楼市一方面使得楼市出现过热，刺激了楼市的发展;另一方面炒房客破坏了楼市的供求关系，使得住房在短期内呈现出供不应求，这就导致城市的房价变得非常高。
　　不过事实上这些城市的房价本不应该是这样的水平，房价处于虚高的状态，随着楼市调控的不断收紧，越来越多炒房客退出楼市，楼市逐渐回归理性之后，这类城市的房价也会逐渐回归理性，如果购买者这类城市的房子，基本上无异于高位接盘。
　　(来源：今日头条 楼市专聊)