高层停建？今年起住宅迎来“新标准”，5年后两类房子将“吃香”

毛毛

　　随着城镇化的不断发展，高层住宅也逐渐融入到我们生活之中。15年前，高层住宅还是比较受欢迎的存在，有经济能力的都会选择购买高层住宅，气派的外表、便捷的出行方式、开阔的视野以及良好的光照通风条件都深深吸引着购房者。不仅如此，就连城市之间也进行着高层建筑的比拼，仿佛哪个城市的高层建筑越多、建筑越高就发展得越好。随着时间的不断流逝，如今高层住宅已经遍布我们生活中，除了大城市以外就连一些小县城都开始规划建设高层住宅。相关数据显示，2019年，我国建造了56座两百米以上的高层，数量占比全球建造的50%，如果按照每层3米来计算的话，截止到2019年我国150米以上的高楼数量占据全球1/3。
　　但高层建筑真的是数量越多、高度越高就代表城市发展得越好吗?答案显然是否定的，如今高层住宅也暴露出来越来越多的问题，比如公摊面积比较大，如今超过30层的住宅公摊也超过了25%，150平米的房子拿到手上只有不到110平米，并且小区住户数量激增的情况下，公共资源被侵占，道路拥挤不堪，也降低了生活居住体验。对于住户来说，火灾等安全隐患也不容忽视，如今很多高层住宅的高度都超过了一百米，一旦发生火灾，就算是大城市的消防救援都很困难，更何况一些消防救援能力欠缺的小城市。

　　另一方面，高层住宅还存在难以拆迁的问题。就目前的情况来看，对于开发商来说，如果拆除一栋30层的住宅，那么新建的住宅需要达到50层以上才能盈利，无论是拆除还是重建都将消耗巨额资金。再者，如今“棚改”已经全面停止，取而代之的是老旧小区改造，开发商拆迁也拿不到补贴了，未来愿意拆迁的开发商只会越来越少。也就是说，这些高层住宅可能面临难以拆迁的问题，这也是为何当前很多人选择搬离高层选择多层住宅的原因。
　　一些专家学者也发表了对于高层住宅的担忧，比如城市规划设计研究院院长

　　认为：许多城市已经成为“水泥森林”，高层住宅以后会是一个沉重的负担。北京大学光华管理学院教授朱国忠也表示，未来高层可能会沦为“贫民窟”。这种担忧并不为过，对于一些欧美的发达国家来说，在城市化率超过80%以后，很多人都选择在郊区买洋房或者别墅，而城市中的高层住宅迎来贬值，居住在其中大多数都是高负债的人群以及收入较低的打工者。近两年，相关部门也多次提出要“推进城市更新和建设方式的转型”，随着一系列新规发布，今年起高层住宅也迎来了“新标准”。
　　对于大中城市，住建部发布的新规主要强调三个方面：1、一般情况下，不得新建500米以上超高层建筑;2、超过250米的建筑将会严格限制;3、100米以上的住宅，需要与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。
　　对于县城，住建部发布的《加强绿色低碳建设的意见稿》中有4项要求：1、新建住宅最高不得高于18层确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设;2、6层及以下住宅占比不低于75%;3、县城新建的住宅以6层为主;4、县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。
　　对于老旧小区多层房，“棚改”停止，取而代之的是“旧改”，老旧小区改造中有关键一项，符合条件的老旧小区住宅可以加装电梯。
　　对于新建的多层住宅，2019年住建部发布的《住宅项目规范(意见征求稿)》要求4层及4层以上新建住宅应当安装电梯，目前浙江、安徽、贵州、北京、山东等城市均要求新建的4层以上的多层住宅或者住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯。

　　上述新规对于高层住宅的影响可想而知，人口流量大的城市，如今已遍布高层住宅，上文已经提到过，很多高层住宅高度已经超过百米，而新规对于百米以上的要求更为严格，随着高层住宅越来越不受购房者欢迎，未来开发商不仅会停止拆除高层，甚至“停建”高层，以更受欢迎的多层住宅为主。如今建筑技术早已成熟，新建的多层住宅配置电梯不成问题，未来越来越多的城市也会普及相关规定。

　　在这样的大趋势下，未来两类房子会比较“吃香”：
　　1、经过“旧改”的老旧小区
　　一般来说，这类小区都位于城市中比较核心的地段，周边交通、学校、医院等各种公共设施配置完善，存在一定的升值空间，唯一的缺点就是房龄过高，小区各种设施老化，并且没有电梯对于老人来说出行困难。但经过“旧改”却能够使其得到改善，按照住建部部长黄艳的说法，“旧改”分为基础类、完善类、提升类三大方面改造，比如墙面路面翻新、水电路气管道全面改造、新增适老、托育等各种设施，可以说经过旧改后的小区将会焕发“第二春”。
　　另一方面，老旧小区住房还能够加装电梯，能够方便老人以及腿脚不便的人出行。有人认为加装电梯的费用过高，一般来说即使算上补贴加装一部电梯费用也有二三十万元，那么分摊下来一户也需要几万元。对于这个问题，如今不少城市都开放了公积金的相关政策，也就是说未来公积金也能够用于加装电梯了，资金问题也得以解决，可以说未来经过“旧改”的老旧小区会比较吃香。

　　2、新建低密度多层住宅
　　相较于问题频出的高层住宅，多层住宅的优势显而易见。首先是性价比更高，楼梯电梯数量比较少，因此公摊面积占比也会比较少，未来各种设备维修维护成本也会低一些。其次，多层住宅的火灾安全隐患也低一些，无论是住户逃生还是救援都会更加高效。最后，加装电梯也能够方便出行，就算碰到电梯故障无法使用，也能够走楼梯出行，不会像高层住宅一样爬上几十层楼的高度。
　　为何住宅密度要低呢?主要有两个方面原因，第一是住宅密度低意味着小区容积率会比较小，容积率与居住体验挂钩，容积率越小生活体验越好。第二是如果密度太大的话，楼栋之间距离小，那么相应的采光通风效果就会变差，因此低密度的多层住宅会比较“吃香”。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)