放开“三孩”将影响房子户型结构？建筑学家：未来这类户型很抢手

毛毛

　　2011年11月，中国各地全面实施双独二孩政策，2013年12月，中国实施单独二孩政策，2015年10月，中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议公报指出坚持计划生育基本国策，积极开展应对人口老龄化行动，实施全面二孩政策。今年的5月31日，国家高层会议上，确定了开放三孩政策。放开生育政策，意味着家庭人口的扩容，自然也折射到生活作息密切相关的“家”上，也就意味着改善型需求的增加。
　　可以说，过去10年家庭户型结构的变化，很好地对应了生育政策的改变。2010年以前，主流的家庭结构是“一家三口”因此一室一厅为最为常见的户型结构。随着二孩政策的开放，家庭住房需求增加，改善型需求出现，因此市场上两室一厅的户型逐渐增多，逐渐替代了过去一室一厅的户型结构。在二孩政策的进一步影响下，家庭对于合理储物空间的需求、对于如客厅此类交互空间的需求、对社区空间的需求会进一步增加，“三室一厅”89平米以上的户型机构占据了主流市场，也是目前楼市中最受欢迎的一类户型。

　　因此，随着三胎政策的开放，可见未来更大户型结构将成为市场需求。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，就目前来看，未来120平米的住宅很可能不够用，因为户型不是简单解决小孩子居住等问题，一些功能用房也要增加。我们过去将“90平米以下”称为小户型，“90-144平米”称为中户型，“144平米以上”称为大户型，这样的传统户型结构也将改变，“120平米以下”可能成为小户型的标准线。那么，对于未来有购房需求特别是计划三孩家庭来说，应该如何选择合适的户型结构呢?一位建筑学家表示，未来“144㎡以上、5房户型将会很抢手”，并给出了三个观点：

　　1、家庭成员增加，并不是简单增加一个卧室就能解决问题，相应的功能性房也要增加。
　　从过去10年户型结构的改变历程我们不难发现，经历了独生子女家庭到二孩家庭的变化后，主流户型从“一室一厅”转变为“三室一厅”甚至“三室两厅”。可见只增加一间房是完全不够的，为什么会出现这种情况呢?原因很简单，子女从一个变为两个后，家庭各种配置设施都需要经过改变，比如以前一个孩子的时候30平米的客厅就够用了，但孩子从一个变为两个后，30平米的客厅也就不够用了，除了客厅以外其他地方也是如此，卫生间的数量也可能需要从一个调整到两个。
　　另一方面，随着子女增多，带孩子的压力也会增加，特别是很多家庭夫妻都忙于工作的时候，照顾子女可能会出现疏忽，因此往往会交给退休的父母或者保姆来带，而父母入住后，家庭则又需要增加一个房间提供父母居住，因此需要更大的居住空间，所以不止房间数增加，面积也需要扩大不少，过去“小三居”的户型很抢手，未来“小五房”也会成为市场热门户型。

　　2、“三孩”开放后，市场需求不仅是无房刚需，置换需求家庭数量也有很多。
　　对于有意向生三个孩子的家庭来说，未来买房自然会往更大的户型考虑，因此未来市场会有4房或者5房户型需求，但除此之外，置换需求的家庭数量同样不少。什么叫“置换需求”的家庭呢?举个简单的例子，对于过去独生子女家庭来说，两室一厅的户型已经够用了，但随着二孩政策全面开放，家庭又新增了一员，几年后住房需求也会增加，因此需要入手一套更大户型的房子，这样的家庭就被称作为有置换需求的家庭。
　　相关数据显示，在“全面二孩”政策实施的第一年，也即2016年，全国出生人口触及近年来的高峰，达到1786万人;2019年，二孩及以上孩次占出生人口59.5%，可见其增长速度并不慢。2020年1月，克而瑞研究院发布的调研报告显示，70后和80后中有4成家庭因为二孩而产生换房需求，三、四房成交比重从2016年的不足50%增加到2019年60%左右。据此推断，未来5房户型需求会大大增加。

　　3、二线城市以及部分三线城市或受益最大
　　“七普”数据公布后，有机构统计了省市的生育率情况，数据显示房价较高的地区生育率偏低，而房价偏低的地方生育率较高，比如西藏生育率为14.6‰，而北京生育率为8.1‰，上海仅为7‰。一线城市的生育率普遍偏低。因此尽管未来5房户型需求会增加，但对于购房者来说买房的压力也会增大。对于房价很高的一线城市来说，一套144㎡的商品房入手价格将达到千万元级别，这并不是普通家庭能够负担得起的。
　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，如果支持生育政策能够真正提升生育意愿，会导致家庭裂变的速度加快，住房需求会显著提升，从而让我国房地产市场迎来第二曲线。特别是国家表态将会提供6项配套政策支持中，也包含了住房支持，因此二线城市以及部分三线城市受益最大。

　　尽管现在一对夫妻可以生育三个子女，但是很多家庭的选择以及需求需要进一步才会呈现，因此需要一段时间后这类户型需求才会增加。因此对于今明两年准备买房并且确定未来生育三个孩子的家庭来说，在资金实力允许的条件下，可以考虑二线城市以及部分热点三线城市入手144㎡以上、5房户型的房子，随着需求增加，未来这类户型也有一定的升值空间。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)