狂降662万元！这里的学区房价格大跳水，炒房不香了？

毛毛

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　　学区房、法拍房一直是近期热点城市的楼市热词，而这次，两者又一起将「深圳」这个楼市热点城市再一次送上热搜。

　　近日，阿里拍卖网上，一套深圳国城花园房源以2206万元成交，成交价与2月初同一户型房源相比，狂降662万元。

　　深圳国城花园位于深圳福田百花片区，建于1995年，虽然一共只有2栋楼，但却有深圳实验小学和深圳实验学校(中学)两个一流学区加持，在深圳房价的几轮涨势中，单价一度炒到32.27万/平，被封为深圳学区房中的“爱马仕”，房价一直是深圳学区房的标杆。
　　上述房源面积为127.82平米，以2206万元成交，该场拍卖吸引了15位竞买人参与、1.33万次围观。在经过147次出价后以单价为17.26万/平成交。
　　即便围观热度很高，但该房源成交价与2月初同一户型房源的2868万元成交价相比，仍降了662万元。
　　一场法拍，让深圳“最坚挺”学区房国城花园跌落神坛，背后又传递什么含义?
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　　相隔三个月，国城花园这套法拍房价格大跳水，即是个例，也具有普遍性原因。
　　尽管这套房法拍房，但是拍卖还是在指导价基础上进行的。要知道，买卖法拍房要比普通商品房交易繁琐很多，并且，深圳法拍房买卖也需要购房资格，如果不是有价格优势，可能一般人不会考虑入手法拍房。
　　另外，除去这套法拍房，国城花园的二手房价格也出现了松动。
　　同小区一套约95平米的三居室，因业主着急用钱，从此前报价2345元下调15万，目前业主报价是2330万。
　　另外，深圳其他学区房价格也出现了不同程度下调。
　　据了解，对口百花小学和实验中学初中部的长城花园，近期也有业主下调55万元和10万元。
　　可见，楼市调控政策趋严，深圳出台的「二手房指导价」市场效应开始显现。
　　数据显示，自2月8日官方指导价发布以来，深圳二手房价有不同幅度的回落，对比今年1月和目前的价格情况，国城花园均价本身就下跌了18.1%。

　　而银行信贷评估价也逐步向「二手房参考价」靠拢。
　　举个例子，国城花园95平三居，该房源业主报价为2330万元，但政府参考价仅为1248万元。若在2月8日之前，银行按照成交价放出贷款，贷款七成，购房者可以贷款1631万元，首付为699万元;现在如果按照政府参考价贷款，贷款七成仅为873.6万元，首付达到1456.4万元，后者要比前者多给757.4万元。
　　增加几百万元的首付资金，如同一盆冷水浇在了深圳二手房市场上，浇灭了购房热情的同时，也让房价高企的学区房市场降了温。
　　而深圳顶级学区房价格一旦松动，其他普通小区价格回落也是早晚的事儿。
　　统计数据显示，今年4月，该市二手房价格环比出现了12个月以来的首次负增长，且是四个一线城市中唯一环比下跌的城市。
　　另外，深圳的楼市成交量在萎缩。4月份深圳二手房网签量环比下滑9.7%。6、7、8月是楼市传统的淡季，按照这个趋势，成交量继续萎缩的可能性很大。
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　　或许，国城花园正是个信号，说明深圳楼市持续暴涨的信仰正在被打破。
　　可能，有人会说，像深圳这样的一线城市，在调控后房价回归理想是预料之中，毕竟深圳有人口优势支持，有的是接盘的人。
　　15日，《广东省第七次全国人口普查公报》发布，深圳常住人口已达1756万人，十年增加超700万人，在四个一线城市中遥遥领先。

　　并且深圳的人口还很年轻，60岁及以上常住人口占比仅为5.36%，比广东省平均低6.99个百分点，比全国平均低13.34个百分点。

　　深圳拥有这么多年轻人，也意味着刚需购房群体的基数仍然很大，目前深圳商品房不到200套，这些都代表着未来深圳楼市仍有潜力。
　　这些也得益于深圳优于其他几个一线城市的人才落户政策。可是，就在今天，深圳发改委发布征求意见稿，将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科。

　　在“七普”数据刚出炉不久，深圳即发文拟收紧户籍迁入政策，背后深意不言而喻。
　　房价回落同时，深圳楼市也迎来两大利空。
　　其一，信贷口收紧，购房成本在增加。
　　5月7日深圳建行率先对房贷利率进行调整，首套房贷利率执行LPR+45BP，二套房贷执行LPR+95BP，调整后利率亦分别为5.1%、5.6%。
　　随后，工、农、中、交四大行及招行也跟进上调，只有少数中小银行还维持首套4.95%和二套5.25%的利率水平。
　　马上要进入6月，不少银行已经完成上半年的放贷任务，额度趋近，多数银行跟进上调房贷利率后，购房者想要拿到少数银行的首套4.95%房贷利率并不容易。
　　其二，房地产税改革试点，可能会在深圳、海南。

　　此前，深圳楼市“打新热”，房地产税出台的呼声就很高，尽管房地产税会给房价带多少来影响没人能预测，但可以肯定的是，房地产税一旦在深圳试点，对楼市降温的效果一定会有的。
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　　这两天，一张深圳房产中介展示二手房价格的照片在社交媒体广为流传：用榴莲和香蕉代替价格，榴莲代表千万，香蕉代表百万。

　　实施「二手房指导价」政策的近3个月来，深圳二手房交易一直在“黑市”中进行，买卖双方还要靠着猜猜猜模式。
　　同时，深圳热钱在流出，截止到3月底，深圳市本外币各项存款余额103551.04亿元，环比2月份下降了1891亿元。
　　对于购房者而言，信心比资金更重要。
　　目前从供需两端都表明，深圳楼市降温已成事实。国城花园为代表的深圳顶级学区房降价只是一个开始，蝴蝶的翅膀已经张开，深圳楼市的拐点近了。
　　(来源：幸福里APP)