观察房价，从住房自有率超欧美等三方面观察，能否断掉炒房的念想

王皇珍

　　不管经济学怎么解释房地产，一个朴素的理念便是家家都有了充足的住房，房价想炒也炒不起来。资产价格看似和货币放水有关系，但实际仍由供求关系决定。各位要是不相信，我们用家电来举例。同样的货币政策下，家电在不断提档升级的过程中，其价格整体上还处于下降之中。
　　为什么会这样，因为家电供应能随时随地满足购买需求。难道会有人脑袋进水说，因为央妈放水，我就多屯几台电视、几台冰箱等到涨价吗。
　　所以，房子的道理也是一样。如果供求关系平衡了，买房子像买家电一样随意可选，所谓的炒房、所谓的投资也就烟消云散了。

　　一、房子够住了吗?
　　1、根据2015年小普查统计的数据显示，城镇家庭户住房自有率为79.2%，住房自有率偏高。20215年至2020年这五年时间内，平均每年实现了17亿平米的住房销售量，以此为依据预估住房自有率提高了约15个百分点达到了94.2%。这一数据分析其实与央行去年的一个报告中公布的96%的数据接近。
　　2、住房自有率占比已经超越很多发达国家。从国际比较看，美国住房自有率为64.2%、日本为61.7%、德国为46%。为什么中国住房拥有率这么高，一方面与这些年经济发展提升快有关，另一方面与中国安居乐业重视“家”的文化传统以及过去房价基本持续上涨的预期等存在一定关系。
　　大家都有房了，实在是没有房的人，可能只有等租赁住房来实现了。是否如企业家曹德旺所说，有钱人买十几套房，没钱人买不起，你投资的房子最后卖给谁呢。
　　当然，一线城市的供求不平衡也还是事实。
　　二、房子增量空间主要来源于改善性需求。
　　随着经济的发展，生活质量的提升，小房子换成大房子，老房子换成新房子，配套差的房子换成配套好的房子，所以房地产的市场始终会存在，只是规模的大与小的问题。
　　经济学家任泽平认为：“中国房地产市场仍有较大的发展空间”。
　　任泽平给出了两个理由：一是中国城镇化进程还有较大空间，二是人均住房面积未来存在至少20%的提升空间。
　　1、任泽平认为中国城镇化进程到2030年城镇化率会达70.6%，预计2019-2030年大致有约1.6亿新增城镇人口存在住房需求。
　　如果仅从数据上看，的确会有这么多。但从农村的事实看，可能并不是这么一回事。如果你春节回农村老村，稍加留意就会发现，村里面除了60岁以上的人外，其它人基本上已在城市居住。所以，城镇化率这个数据可能存在被低估的可能。
　　2、人均住房面积未来存在至少20%的提升空间。
　　国家统计局公布的数据显示2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，农村居民人均住房建筑面积47.3平方米。如果把近两年人均2.5平米的成交量计入，估计可以达到41.5平米。按75%的套内面积计算，人均套内面积为31.15平米。
　　对比周边及发达国家：
　　韩国城镇人均住房面积28.2平方米，
　　日本城镇人均住房面积33.1平方米，
　　俄罗斯城镇人均住房面积27.9平方米，
　　德国城镇人均住房面积38.6平方米，
　　法国城镇人均住房面积239.5平方米，
　　美国城镇人均住房面积为66.9平方米。
　　与发达国家相比，我们还有很大的提升空间。
　　三、用更长远一点的目光看买房潜力。
　　看出生人口数据可能时间拉得太长了一点，所以，我们从小学生人数的变化来感知一下买房潜力。整体上看，北方城市净以减少为主，南方城市以净增为主。在北方城市中，山西、内蒙古、辽宁、黑龙江等出现大量的小学生数量减少。而南方城市中江苏、福建、广东净增长较多。当然、北京、天津的小学生数量也在持续增长。

　　总体感觉是，小学生大幅度增长的城市，十年内不可能有大的跌幅，即便现在下跌的城市，还有机会涨起来。而小学生大幅度减少的城市，房价的上行可能到此为止。当然，具体情况还得结合当地的新房及二手房库存，能及当前旧改拆迁的力度。
　　所以，综合这三个数据，一颗炒房的心是否要冷静许多，如果手中有多套房，是否很难安心呢。总之，买房不能拍脑袋、不能想当然，要以数据和事实为基础，让自己做出更好的决策。
　　(来源：今日头条 房价大数据)