今年才过一个月，楼市已经迎来三股“冷空气”，还能买房吗？

王皇珍

　　2021才过一个月，楼市已经迎来了三股“冷空气”。

　　第一股“冷空气”是央行出台的“限贷令”：2020年12月31日银保监会、央行联合发出《建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度》的文件，对于房企的贷款资金以及购房者的房贷资金进行了限制。根据银行的资金情况将其分别设为5个档次，其中“房地产贷款占比上限”从12.5%~40%不等，“个人住房贷款占比上限”从7.5%~32.5%不等。

　　意思很明显，要对于楼市资金流入进行限制。专家表示，进入21世纪以来，房价一共迎来了几轮大涨周期，几乎每一次大涨都会对应着银行房贷占比的提高，两者已经形成了共振关系。就以2016年为例，数据显示2016年建设银行个人住房贷款占比达到了63.8%，工商银行达到了64.5%，农业银行达到了78.17%，中国银行高达81.77%。

　　从数据中我们能明显看出，这次调控的力度可以说是非常大了，相较于2016年直接砍掉了一半，而一旦对于银行加以限制，那么银行对于资金的投放也必将会进行调整，无论是对于个人或者是对于房企而言，必将面临着更加严格的审核。

　　第二股“冷空气”是“三条红线”：2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，对于国内房企进行了“三条红线”的规范要求，且于2021年正式生效。1、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;2、净负债率不得大于100%;3、现金短债比小于1。根据后续多家机构的调查数据来看，房企踩线的比例还是比较高的，特别是负债率，据统计前100家房企中有70家房企剔除预收款后的负债率大于70%。

　　因此，为了避免受到了相应处罚，开发商只能选择多销售一些商品房来增加变现，以降低自己的负债率。如果是在过去，面对庞大的债务压力，开发商往往会选择通过贷款来“新贷还旧贷”但如今负债率受到了限制，且银行放款会更加严格的情况下，去年的“金九银十”期间，就有很多房企选择了降价促销，比如恒大的“全国楼盘7折”等。

　　第三股“冷空气”是“房住不炒”的持续调控：过去房价大涨趋势之所以能够停止，主要也是得益于楼市不断调控，自2016年底“房住不炒”正式被提出后，各地纷纷开始了积极调控，整体大涨趋势止步于2018年，且涨幅还在逐年收缩。如今时间已经进入了2021年，正好对应着“十四五”规划的第一年，而在其规划大纲中也明确表示：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。也就意味着至少未来5年楼市依旧会加紧调控。

　　根据中国房地产报报道，自2021年起，银保监系统监管丝毫没有放松，已密集披露超200张罚单，合计罚款金额超过2.5亿元，其中部分银行因“涉房”、“涉土地”信贷审批中出现了违规行为。1月21日，上海楼市新政出炉：

　　1，夫妻离异3年内购房按离异前家庭总套数计算。2，实施好房地产贷款集中度管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。重点提及“严防信用贷、消费贷、经营贷”。3，房子不满5年，全额征增值税。5年以上非普住宅，按差额征增值税。5年以上普宅，免征增值税。4，严控新房销售，倾斜无房家庭，楼市违规行为大整顿。

　　短短一个月，楼市已经迎来了三股冷空气，很多人担心未来房价会受此影响而大跌。但不要忘了，正如同“房地产之父”孟晓苏说的一样，房地产依旧是经济核心支柱，当前一系列新规，实际上是为了让其回归到正确的路线上。数据显示2020年上半年调控了304次，同比增长20%，在疫情与密集调控的“双重打击”下，房价依旧保持着上涨趋势，而不断收缩的房价增幅才是调控的核心。

　　回顾过去全年的调控，基本上也都是围绕着三个方面：1、打击炒房行为;2、限制开发商捂盘销售;3、给予刚需支持。因此对于投资者来说，房子已经不是很好的投资品了，但对于无房刚需来说，没有必要担心未来房价会大跌，只是不需要像过去一样，让自己背负高额负债买房。

　　(来源：今日头条 楼市前瞻)