2021年起，物业“可以自行取消”？新规出台，3项权利需知

王皇珍

　　前段时间，苏州某小区邀请了日本的集团入驻，欢迎仪式上鞭炮齐鸣，热闹得像提前过年。这个消息一出，引发了网友的热烈讨论，对此网友们的评价也是褒贬不一，有对这个小区业主做法感到愤慨的，也有能够理解小区业主的，毕竟是自己花的钱，谁不想过得好一些呢?以及站在中立角度的，认为引入外国物业有利于国内物业的良性竞争，让物业市场发展得更好。

　　事实上，换个角度来看，苏州这个小区之所以会选择这样“不讨好”的方式换物业，是不是其本身的物业服务就已经差到了极点?最近几年，有关物业的纠纷事件频发，相信大家或多或少都有所听闻，我们不能一概而论地认为全部都是物业的过错，但随着纠纷的不断增加，足以说明很多物业自身就存在问题。

　　前不久，有一家机构对于“是否支持取消物业”进行了一项问卷调查。在回收的两万多份问卷中，有60%的业主对于当前小区的物业服务不满意，有24%的业主希望立即取消物业，持有无所谓或者对于自己小区业主满意的业主占比只有16%，其中“支持取消物业”的占比高达84%。可见，大多数物业服务都是差强人意的。如今很多购房者在买房的时候，除了价格、地段、资源配置等各种硬性条件外，还会额外考虑小区的物业服务质量。

　　尽管网上有关“取消物业”的呼声越来越高，但物业有没有可能“全面取消”呢?中国人大经济研究所所长毛振华也直言不讳指出，物业行业的存在有其必要性，物业和业主之间是“唇亡齿寒”的关系。无独有偶，在《半月谈内部版》里面有一篇名为《物业不应是城市的“火药桶”》里提到了：

　　虽然有关取消物业的呼声不绝于耳，但在没有找到更好的替代服务方式之前，物业还有存在的价值和必要。何况生活里还有不少物业是非常敬业、服务有方的，不应“一刀切除”。

　　可见，短时间内物业“全面取消”是不太可能的，因为并没有更好地替代服务。此外，现在小区普遍都是高层住宅为主，小区住户数量众多，靠自发来管理比较困难，并且“一刀切”也会让那些十分优秀的物业因此被淘汰。好消息是，虽然“全面取消”不太可能，但2021年1月1日正式生效的《民法典》中却对于物业有了全新的规范，涉及到物业的“取消”、公共区域的划定、收费标准的衡量等3项新权益：

　　01物业是否被取消，业主说了算!

　　《民法典》第278条、284条明确规定：

　　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。此项为业主共同决定事项，应当有2/3的业主共同参与表决，且同意的人数超过50%才可以取消。

　　也就是说，要想更换小区物业的话，只需要2/3业主参与表决，且超过50%的业主同意即可。这种方式可以将明显有问题的物业替换，同时也避免了由于个人主观意见产生的误导，对于业主和物业来说都十分公平。

　　02公共区域产生的收益归全体业主所有

　　根据住户反馈的情况来看，很多小区都出现了小区物业利用公共区域牟利等问题。比如将公共区域增设停车场，让外来车辆进来停车，收取停车费，侵占了业主公共区域的使用权利，同时还增加了外来人员流动隐患。或者将小区的电梯以及小区门口的显示屏投放广告，从中收取费用，影响小区整体形象。

　　对此，新规中确定了小区的公共区域的划定以及产生收益的归属：

　　除了城镇公共道路、绿地或者明示了属于个人的道路，其余只要在建筑区划内的道路都属于业主共有。

　　物业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　也就是说，未来这些公共区域产生的收益，归属于业主，对于业主来说，仅仅需要支付物业一定的“工资”或者是“辛苦费”，如果认为电梯间或者小区门口的广告对于生活居住产生了影响，同样有权利要求取消。

　　03物业需要定期公开资金流向

　　相信很多业主都遇到过这样的情况，物业提高了收取费用，但是这笔钱却并不知道用在哪里去了。事实上，不少物业确实存在这样类似的问题，由于收费标准不统一，因此往往都是按照当地片区的标准来收费，这样就让一些 物业有了“可乘之机”，变相提高物业费用，如果每户稍微提高一些，看起来没什么差别，但整个小区加起来就是一笔不小的费用。

　　为了制止这种现象的发生，《民法典》第943条明确规定：

　　物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

　　对于业主来说，这同样是一个好消息，意味着今后物业没有办法从中多收取费用了，自己也能知道缴纳的物业费去向。

　　对于上述3项“新权益”，业主应该提前知晓，以后遇到了类似问题，也能够使用法律武器保护自己。你认为物业应该“全面取消”吗?对于苏州小区引进日本物业来管理的做法，你有什么看法?欢迎留言评论。

　　(来源：今日头条 财经前瞻)