信阳公寓二三事：能不能碰它，你想知道的都在这里

王皇珍

　　房产是普通百姓能接触到的最稳妥的高收益投资品，但是在“房住不炒”的大旗之下，很多人把目光转移到了公寓上。销售在给我们推销公寓的时候，必提及的卖点一定有“不限购”、“总价低”等等;再加上有些精装交付的装修确实闪亮，很多人一时心动，确认过眼神就剁手刷卡了。

　　但是公寓是否能成为房地产投资的宠儿，也有不同的声音。到底公寓怎么买，投资公寓需要考虑什么?今天我们就来说说，公寓的故事。

　　公寓是什么

　　要理解公寓是什么，先要了解公寓的土地性质。

　　对地方政府来说，住宅用地是一锤子买卖，是泼出去的水。之后这块地的涨跌跟地方政府一点关系都没有，一分钱都捞不到。而商业用地不一样，它是会下蛋的鸡。用来建写字楼，可以入驻企业，企业经营贡献税收;用来建商铺，可以入驻商贩，商贩买卖贡献税收，有利可图。

　　但是商铺高额的单价与总价，提高了商业地产的投资门槛;而百姓的购房热情全都看向可以住人的房子而非商铺，因此，类住宅形式的公寓诞生了。因此，公寓天生就是一种擦边球，是商业跟住宅冰火两重天的畸形产物。

　　公寓的优势

　　销售口中的公寓的主要卖点，无外乎以下几点。

　　1.价格便宜。很多人买公寓最重要的原因就是价格。一般来说，公寓的面积都控制在30-80㎡，因此总价比普通住宅低很多;有些LOFT公寓打着“买一层送一层”的口号，更是击中购房者“占到便宜”的心态。

　　2.地段很好。不是城市核心或者商圈旁的，出门都不好意思打招呼。在租赁市场里，好地段的公寓永远不愁租客。

　　3.业态多样性。公寓是百变的，它可以成为住宅、工作室、娱乐室、酒店等多种形态。看过摩登现代具有科技感的样板间，手里又有点小钱，再被销售洗洗脑“房子是最佳的抗通胀投资”，基本上都能入手了。

　　公寓的雷区

　　以上几个公寓的卖点，全部正确，放到哪里都是真理，但只是说了一半;接下来我们补上剩下的一半真话。

　　1.无法落户。上文已经提到，公寓就是土地市场畸形的产物，不能落户天经地义。户口能够带来的一切福利，典型的比如子女上学的学区，都无法享受。

　　2.商用水电。很多公寓无法接天然气管道，想下厨只能用电磁炉。商用水电价格一般是民用的1.5—2倍，但是这个价格对比房价，根本不值得纠结。

　　3.过户税太高。太复杂，不用细究。简单的估算来看：增值税、个税、土地增值税估算为全额的30%或者差额的55%。100万买的公寓，若干年后涨到200万，这上涨的100万中，你要上缴大概60万的增值税。再算上其他的税，估计这波投资你只能赚到20多万。而投资住宅的收益可是实打实的100万。

　　4.供应量过大。今年开盘的公寓，过个三五年还没卖完很正常。对于买家来说，买你的二手公寓，同比价格差不多的新公寓，几乎都会选择后者。

　　5.住户太杂。如果购买原因是考虑把公寓当成住宅的替代品，这一点是需要购房者尤其关注的。公寓都是投资出租为主，一梯多户，左邻右舍很多都是租户，人员流动性大，安全隐患多。如果再遇上商务型公寓，你的邻居就是办公室，每天都有人经过你门口上下班，那种居住体验确实挺酸爽。

　　6.租金收益。公寓的收益主要来源就是租金，如果一处公寓的空置率较高，商业氛围单薄，那么你的公寓也大概率租不到好价钱。一切不考虑空置率就谈租金回报的行为都是耍流氓。

　　7.开发商套路。“售后返租”这个词，相信关注公寓的网友们肯定不陌生。羊毛出在羊身上，相信了，你就是那只羊。

　　如何选择公寓

　　公寓作为一个畸形的产物，是最烂的选择，不到万不得已千万不要入手。无论在CBD还是郊区，永远优先选住宅，哪怕这个住宅老、破、小、远，也好过无比闪亮亮瞎你眼的公寓。

　　但是，总有人有山穷水尽的时候，总有人确实要有一个提供归属感的地方，也总有土豪有看颜值头脑一热的时候。这些人很多很多，不然公寓也不会存在这么久。

　　存在即合理。

　　那公寓该怎么选?

　　1.地段。不是靠近交通枢纽，就是靠近大型商超或者办公楼;同时，越靠近市中心越好。跟住宅不同，公寓的价值很单纯，本质就是地价。要么交通方便，要么距离商业核心很近，这也能有效降低公寓空置率。其它地方就不用考虑了。

　　2.长期持有。既然老老实实选择了公寓，就做好长期持有的准备。跟住宅不同的是，投资公寓讲究细水长流，因此一套公寓是否值得投资，首先心态要摆正，其次租金收益率需要仔细核算。

　　3.采光、通风、挑高。公寓跟住宅不同，它的采光、通风没有硬性指标。因此，在选择具体房源的时候，这三点值得好好挑一挑。

　　钱来之不易，花出去也要谨慎，公寓的故事就是这样。信阳的公寓，你们会买吗?

　　(来源：今日头条 信阳房产网)