未来几年，是“咬牙买房”，还是“果断卖房”？内行人：不要选错

王皇珍

　　目前来看，楼市已经出现了多个方面的“分化”：

　　第一个是城市内部的分化：比如相隔一条街的房子，其房价可能就相差一倍以上，其主要原因就是其中一边的房子各种资源比较丰富，教育资源、商业资源、医疗资源等。举个很简单的例子，比如深圳福田区上步路，一边的房价普遍高达十万元以上，而另一边都在几万元左右，最高价格差距达到12万元/㎡。其他地区差距虽然不会如此明显，但分化是必然存在的。

　　第二个是城市之间的分化：主要体现在人口的流动。其一是城市化进程中，农村人口向城市流动，给城市带来了大量的住房需求，房价上涨。其二是每年都有无数的应届毕业生与打工者前往一二线城市寻找工作，而其中一部分会选择在城市定居，因此这些城市人口流入量大，带来了住房需求。而对于一些偏远地区的城市来说，人口流失的同时，住房需求也减少了，因此房价会受到影响而下跌。

　　第三个是购房心态的分化：现在的购房者已经逐渐分为两个阵营，其中一边认为房价能在今年这么困难的时期逆势上涨，并且整体已经突破了“万元大关”，因此随着未来经济形势越来越好，房价也会越涨越快，因此最近几年是买房的好时机。而另一方则认为最近几年房价虽然在不断上涨，但整体上涨趋势已经开始回落，随着楼市泡沫的不断消除，未来房价也会应声而跌，因此未来几年可以将手里的房子卖掉，等到房价稳定再入手“抄底”。

　　那么对于购房者而言，最为关心的当然是未来的房价走势，未来几年，到底应该“咬牙买房”，还是“果断卖房”?回答这几个问题之前，我们可以来分析一下影响房价的三大因素。

　　第一个影响因素：人口

　　正如经济学家任泽平所说，房价长期看人口。在房地产交易市场中，人口对应代表着住房需求，也就是买方。上文已经提到，由于人口的流动带动的是城市之间购房需求的变动，进而影响了房价。而从宏观层面来讲，人口出生率能够影响整体的房价走势，出生人口越多、出生率越高，楼市需求越旺盛。

　　而前不久，任泽平及其在其文章《建议先放开三胎：中国人口报告2020》中提到了：2019年中国出生人口降至1465万，65岁及以上人口占比达12.6%，总人口突破14亿，根据趋势估计中国人口将在“十四五”时期进入负增长。无独有偶，国家卫生健康委直属单位中国人口与发展研究中心的预测，中国总人口将在2027年后开始进入负增长。可见人口提前进入负增长已是学界共识。

　　可见：随着新规《民法典》继承篇对于继承制度的不断完善，以及未来人口数量递减的趋势来看，楼市整体的住房需求未来会不断减少，而当前整体的住房供应量也是远大于需求量的，因此支撑房价上涨的人口因素已被排除在外。

　　第二个影响因素：金融

　　如果说过去房价大涨有一部分原因是楼市需求不断增加外，那么剩下很大程度上都是由于炒房客的投机行为导致的。为什么房子能够被炒起来呢?主要原因是房价在不断上涨，并且炒房基本上不需要理论知识，相对于其他投资产品来说，利润高、风险低，因此很多人都把投资方向放在了房子上，有能力的多买几套，没有能力的也赶着入手，因此造成了市场整体的投机性。

　　早在2017年，西南财经大学对于国内住房空置率就进行过研究，当时得出的结论是整体的住房空置率已经超过了20%，商品房空置率更是高达26%，照这个比例往回推的话，也许10年前的房子数量就足够人们需求了。而正是因为炒房行为，才导致空置率越来越高，房价也越来越高。

　　但目前来看，随着房价上涨趋势逐渐减缓，炒房客盈利空间不断收缩，因此越来越多的炒房客正逐渐退出市场，二手房市场的挂牌量不断上升，而住房供给也在不断增加。

　　第三个影响因素：政策调控

　　我们来回顾一下房价大涨趋势是什么时候停止的，答案是2018年。2016年底，国家提出了“房住不炒”的理念，明确了房子是用来住，不是用来炒的核心思想。在各地积极配合进行楼市调控的努力下，房价大涨趋势终于在2018年就停止了，类似南京杭州等典型城市房价甚至进入了由涨转跌的周期，直到现在很多城市的房价还没有2018年高。

　　那么国家对未来楼市的态度是怎样呢?明年是“十四五”规划的第一年，而在其规划大纲中早已定调了未来楼市的发展方向：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。字虽少，但表达的意思已经很明确。

　　内行人提醒：对于买房还是卖房不要选错

　　需要注意的，虽然支撑房价继续大涨的因素已经不存在，但并不代表房价会大跌。正如规划中提到的一样：促进房地产市场健康平稳发展。房价大涨固然造成了很多不好的影响，但房价大跌造成的影响同样不容小觑。未来楼市会以稳定发展为主。因此，对于“买房”还是“卖房”，需要分人群来考虑。

　　对于“无房刚需”来说，不必担心未来房价大跌，可以考虑入手买房，只需要注意以下两点：第一，不必背负巨额负债买房，这样会导致生活过得非常艰难，并且也有断供风险。第二，远离偏远城市，城市之间的分化还会持续，偏远地方城市房价抗跌性很差，此外，可以的话尽量选择城市核心地段。

　　对于“投资需求”来说，不建议再将房子作为投资品，虽然未来一些受欢迎的城市房价会稳中有升，但是上升空间不足以抵消房贷利率的差距，并且根据十一月房价整体走势来看，连炒房客心中“房价永远不会跌”的深圳，房价都出现了下跌，证明没有城市是保险的投资方向。

　　对于“多套房”持有者来说，可以选择适当抛售一些房源，因为未来房价走势会逐渐趋于平稳，也就意味着持房成本会越来越高，而如今很多城市的二手房挂牌量在不断增加，但是成交量却一直上不去，说明二手房不如以前那么好卖了，未来或许会面临难以出售卖不掉的问题。

　　(来源：今日头条 财经前瞻)