专家预测：2020年后房地产“6大趋势”

王皇珍

　　2020年的楼市出现了一个巨大的转变，让很多人猜测未来的房地产格局会变成什么样?比如未来5年、10年房地产将如何发展，在接近了天花板以后将如何发展。对此，黄奇帆在一次报告中对房地产未来趋势做了针对性表态。对2020年到2030年房地产趋势做了6大预判。

　　趋势一：未来10年总量将达到一个平衡点

　　去年整个房地产行业规模达到17亿平方米，达到了世界之最，预计未来十年房地产规模将从17亿平方米逐渐减少到10亿平方米。过去几十年里，由于房地产快速的增长从每年的1000万平方米迅速增到17亿平方米其中的原因有四个：

　　第一个是人均平均面积已达到40平方米，已达到饱和的状态

　　过去十年里，人均住房面积从10平方米到现在的人均住房面积40平方米，这是一个不断改善性住房和刚需扩张的过程。所以住房需求量非常巨大，而如今，不论是对于刚需性还是投资性，人均住房面积一般在50平方米左右已经达到了现在市场饱和的状态。所以未来的住房面积需求将逐渐稳定。

　　第二个是城镇化人口带来的住房需求有限

　　目前，我国城镇化率已经接近尾声，城镇化人口已经达到了60%，要想达到发达国家的标准70%预计可能需要下一个十年的时间，而下一个十年人口进城化从5亿人口减少到2亿人口，之前因为城镇化人口带来的住房需要在随着城镇人口减少后，住房需求量将逐渐饱和。

　　第三个是旧城改造的时代已成为过去

　　过去大规模拆迁，扩大规模造房子，改善性住房增加了不少住房需求。而未来旧城改造，大规模拆迁在过去20年城市化过程中逐渐趋于完善，旧城改造的时代已成为过去。

　　趋势二、未来10年房价上涨缺乏重要的因素

　　过去造成房价上涨的因素一是供求关系，二是货币发行，通货膨胀，三是汇率变化推动房地产的价格变化。然而，未来将不会有过多的货币进入房地产。人民币在未来处于一个稳定或者是保值的空间，过去为了抵御通货膨胀而看到了房产的升值空间所以才大量的投资买房。但是将来的人民币保值将处于一个稳定的趋势。那么只要稳定了货币的价值，房子的价值自然就失去了重要的属性。总体来说，房价在未来因为这些外界的因素下，基本上不会大起大落，基本上局部有涨有跌，不会大幅度下跌。

　　趋势三：房企负债率得到控制且有大幅度下降

　　在过去的20年里，我国处在一个高速扩张的规模当中，开发商积极向银行融资拿地建房，众多企业存在高负债。其中间的利润也是相当可观但风险也极大，一不小心就会资金周转不周，资金链断裂。很多大型企业正是利用了这些高杠杆将房地产业迅速扩张。所以，在2021年起，银行对开发商的融资收紧，银行和信贷借款不再融资给企业用去拿地扩建以降低企业的负债率。开发商对购房者的预收款将严格管控，购房者的预收款从预售到交房的整个过程缩短，避免开发商用购房者的预售款拿去他用。第三个是监管部门将严格把控住房租赁市场的租金管控。这三个要求下来，房地产盈利空间将逐渐减少，企业的负债率也将会降下来

　　趋势四：房企将面临大洗牌

　　随着融资收紧，门槛提高对于许多大小房地产企业都是一种考验。如果融资要求或者是企业高负债高杠杆未达到“三条红线”的门槛，那么面临资金周转不开的风险，造成资金链断裂破产的风险。

　　趋势五：大都市圈带动周边城市群发展

　　未来房地产的趋势将是一个超级大的都市圈带动周边城市群的经济发展。目前，北京上海这些城市的经济发展已经处于饱和且发展过过剩的情况，对于城市与城市的经济状况和人口的发展处于一个失衡的状态，所以未来将通过北京上海这些大都市圈来带动周边小城市群可以分化人口的压力其周边的经济也会被大城市带动而增长。随着我国交通便利，城市与城市之间通勤在未来已成为不是什么稀事。

　　趋势六，房地产销售格局会形成2:3:5的格局

　　未来房地产销售模式将转变成租赁模式，其经营模式、融资模式都会发生转变。就好比如果有100 的房子，那么将会有20%的房子是官方保障房，保障房是租赁的。而市场上房产商建造的房子大约在80%左右，80%里面的30%也是租赁房。但不是属于官方的，这个是长期持有的租赁费用，这个租赁费用是商品房价格的租赁费用。那么剩余的最后50%左右的百姓也是住在租赁房里面，50%里面的20%左右是商品化的租赁房，有20%多一点是官方的租赁房。

　　从以上6大趋势可以看出，我国在管理房地产上政策将严格把控，把房子是用来住的不是用来炒的这个方针持续贯彻到底，目的是为了形成市场化，法制化和规范化的健康房地产市场。

　　(来源：今日头条 房盟旅居)