房价太高买不起？99%的人都错了！聪明人都在这样做

王皇珍

　　提问：还有一个问题：为什么很多人说买房最好能多贷款，还款时间越长越好?是不是贷款100万，供30年比供20年对购房者要好?
　　回答：关于买房贷款是做20年好，还是30年好。
　　结论：我的看法是贷款永远是越长越好，永远选择等额本息。
　　因为贷款的本质目的是为了获得货币的时间价值。我们之所以做按揭，就是要负债套利，现在通货膨胀已经非常高了，多做按揭是可以赚钱的，因为物价涨了，你的负债没有涨，你就赚钱了。
　　提问：星叔，问下上海买房三个板块的比较：
　　1. 大虹桥板块的南虹桥区域华漕东北角，这个区域的优势是五年左右会有13号西延利好，加上华师大虹桥学区规划，不久动工，以及虹桥商务区的产业加持。缺点是目前周边都是工地比较荒凉，而且虹桥板块被炒作得比较火，担心透支潜力。
　　2. 宝山上大板块，优势15号线年底即将通车，外环内，居住气氛比较浓。缺点是产业比较少，且沪太路比较堵，七号线挤死人(未来15号线一定程度上可以分流)。
　　3. 嘉定新城，城区有比较系统的格局规划，有汽车产业导入，在郊区中GDP最高，超过青浦，松江，宝山。产城融合得比较好，次新房比较多，目前均价3万五，性价比高。
　　请问如何选筹，跪谢!
　　回答：我个人比较看好的是南虹桥片区，几个大卖点：
　　一是大虹桥辐射区，因为大虹桥CBD已经建成，有房地产行业和阿里入驻，这里是有一些高端人口溢出，去南虹桥置业
　　二是13号线是东西走向，能级要高于其他南北向的线路
　　三是新学区入驻。
　　目前片区里面新房炒作的比价高，但二手房没怎么涨，不存在透支的问题。
　　提问：能不能给出南京市场的分析，谢谢
　　回答：南京的楼市，是一个非常独特的风格，尽管南京并非一线城市，但在房价意识形态方面以及规模来说，南京都达到了国内领先水平。
　　过去十几年，板块轮动已经让南京大部分房价都翻了一倍，南京让80%的买房人都赚到了钱，还剩20%是什么?就是最后涨价的那一批鸡犬升天的烂房子，成了近几年卖不动的老大难。
　　经历了3年调控，二线学区房涨幅30-50%，二手房供需平衡，但是限价已经被打破，未来，南京房价还在爬坡期，想入股南京的门槛越来越高，投资还是要趁早。
　　南京买房，跟着规划走，指哪打哪。
　　跟着ZF投入优先级走，投资有先后，逻辑要清晰。跟着规划买房的南京人大多吃到了肉，时至今日，南京四面开花，各个区域都有自己的核心，
　　南京城1.0：
　　城南城北城东城中——主城区 旧城改造 教育zz中心
　　南京城2.0：
　　河西——富人区+城市CBD 金融中心
　　江宁仙林——南京副城 产业园区中心
　　南京城3.0：
　　江北——南京新主城 国际级新区+南京自贸区
　　南京投资回报率最高的板块及楼盘，具体详见内部分享!
　　提问，星叔 ，北京合适入场好?手上有300万现金，在北京买的话可以买多少万的房子?
　　回答：北京现在典型是一个 863 的行情，就是核心地段，大概是八到 10 万，次核心地段大概是六七万。投资方向是找笋盘，年前还是一个北京入场很好的机会。
　　关于300能买多大标的：有了现金，首先还要看你有没有处女贷，以及有效流水有多少，这些前提条件决定了你怎么选筹，最多能贷到多少。
　　一般来说，新手或者小白的操作，用处女贷购买一套500万满五唯一的商品房，在评估85成，贷6成一共255万，加上税费，2%以上中介费，各种杂费，综合交易费用在9%左右，约45万，实际首付一共需要290万。
　　如果有专业的的选筹能力，贷款操作能力，处女贷满评加上操作中减少中介费和杂费，综合交易成本在7%左右，首付一共需要235万左右。
　　另一种是没有处女贷的情况，通常采用全款买入，最低指导价过户再抵押贷的方式操作。
　　通过专业的选筹和贷款，评估价可以评原房屋价格的95%-120%，抵押贷6成，假设正常满评就是200万首付，加上加上税费，专业的1%中介费，抵押和垫资费用等，综合交易费用在7%左右，首付一共需要235万，这样就把二套的价值利用到了首套的水平，如果评估能做到更高，还可以进一步减少首付，但这样对选筹，个人资质，操作风控的要求都更高。
　　选筹，专业的操作，个人征信资质，流水。
　　做好以上四点，北京300万首付可以买到总价600万—1000万的房源。
　　很多人觉得房价高首付不够，望房兴叹，其实不然，按照这种方法操作其实大部分人都能买得起房。
　　提问:星主，普通收入的人如何用一套房子再买一套?增幅比例多少后可以用怎么样的方式蹦出钱来买第二套?抵押贷款吗?谢谢解答
　　回答：普通收入的人，他必须要等到他买下的第一套房子，达到翻倍左右的涨幅之后，才能比较稳妥的去把它泵出钱来。
　　这个时候如果要买第2套，你必须腾出房票或者创造房票，或者比较保守一点，就是卖1换1。
　　如果涨幅不到位的话，若一定把它卖掉，这样子是非常消耗摩擦成本的。如果是这样做的话，基本上只是处于你买了一个极度烂的货，你必须要把它割肉。这种情况的话，那就有人接盘就不错了。
　　提问：星叔好，坐标深圳，都说深圳机会大，感觉现在这里已经不是我们普通人的世界了，房价如此高，在这里扎根都很难，更别说实现梦想了，现在买房都成妄想，怎么才能买得起深圳的房啊?
　　回答：我经常看到这样的论断：阶级已经固化，90后00后，不再有机会。
　　你数数 这几年，崛起了多少巨头：拼多多、微众银行、菜鸟网络、快手、饿了么……
　　他们创立的时间或许有十年，但崛起的时间，就是这两年，一个企业，创立1年就做到如何如何，那是不可能的。
　　你还在说没机会?
　　没本事去创立这些公司，好好学习，去这些公司上班行不行?
　　没有好好学习，去不了这些公司，为他们做配套行不行?
　　后海总部基地上班的人，要不要买房?吃不吃外卖?理不理发?买不买衣服?贷不贷款?喝不喝咖啡?
　　这些衍生的服务，也提供了很多就业机会，在这些行业工作的人，勤勤恳恳，很多买了房，稳定了下来，成为了中产。
　　不要告诉我，你好吃懒做，地命海心，干一天歇两天，还想在后海总部基地地铁半小时范围内买的起房，我告诉你，你这个款式和型号的，全中国有10几个亿呢。
　　机会不是等来的，阶级也永未固化，固化的是你的思维和双腿!
　　(来源：今日头条 星叔房谈)