预测房价涨不涨？看这2大因素，买房可参考

王皇珍

　　如果你买房纯粹是用来自住的，今明年是最佳时机，房地产调控下，房价涨幅被限制，新房优先对无房家庭供应，首套房申请房贷获批机率更大，可以考虑清楚地段、配套、交通、户型等等，当前房价处于涨幅低位时候，房企符合你所需条件的时候，就可以入手了。
　　如果你是投资买房，除了考虑以上因素以外，还要想清楚城市选择、投资房产成本和收益。选择一个房价趋势看涨的城市，未来囤房成本再怎么增加，至少还能够保值，如果选择那些房价很难支撑的城市，未来房价下降，而你在高位买房，那么你炒房就亏大了。
　　怎么看哪些城市房价会涨呢?有2大关键因素可以判断，买房可参考。
　　1、看城市限购、限售政策
　　自从坚持房住不炒定位后，楼市调控下几乎每个城市都有限购、限售政策了。为什么买房投资要看这个呢?除了查清楚自己是否具备购房资格、以及买房之后多久能够卖掉以外，限购、限售政策可以判断一个城市楼市的潜在价值。一般来说，限购政策越严的城市，楼市潜力越大，因为投资需求太旺盛了，所以限制住这部分购房需求。限售越严，则是降低整个楼市房子的流通速度，买房后3~5年不能够进入二手房市场进行交易，这样楼市也就降温了。
　　限购限售可以干预楼市活跃度，从而起到压制房价的作用，如果当地房价还有很大上涨空间，为了降低炒房客的预期，可能限购限售楼市政策就升级加码了，要求城市房价别涨太快。买房人也不用担心限购严了，未来就没有机会了，如果哪天楼市需要刺激的时候，只要稍微把限购、限售政策放开一些，房价还是能够维持增长的。
　　比如，今年下半年一些城市房价上涨飞速，比如在深圳、杭州、东莞、南京、宁波、沈阳、成都这几个城市，房价上涨过快，楼市调控马上就限制加码了，这些城市本身房价上涨潜力大，楼市购房需求多，基本上买房错不了。
　　2、看城市人口净流入量
　　房地产市场能否旺盛，人口净流入量很关键，经济好的城市自然吸附人口流入，楼市长期靠人口，记住这一点没错。你知道房价潜力最大的城市都有什么特征吗?比如一到春节人特少，人流量明显减少，街上地铁上比平时安静许多，因为大量外地工作人口都回老家过年了，这种城市住房需求旺盛，高收入群体比例多，买房还房贷的多。
　　那些反而一到春节就比平日热闹很多的城市，可能楼市前景堪忧，因为平时人口就少，中西部大多数小城市人口都是净流出的，平时人口多不多，这个对于楼市长期发展来说还是蛮重要的。
　　近几年，城市虹吸效应会越来越明显，强者俞强，弱者俞弱。大的人口趋势是由北向南，由西向东迁移，买房投资选择哪里?不妨看一下2019年人口净流入的十大城市，潜力购房者妥妥十足。它们分别是：
　　1、杭州，净流入55.4万人
　　2、深圳，净流入41.22万人
　　3、广州，净流入40.15万人
　　4、宁波，净流入34万人
　　5、佛山，净流入25.29万人
　　6、成都，净流入25.1万人
　　7、长沙，净流入23.98万人
　　8、重庆，净流入22.537万人
　　9、郑州，净流入21.6万人
　　10、西安，净流入19.98万人
　　以上10个人口净增量靠前的城市，房价都显示出不错的涨幅，稳中看涨。想知道房价前景如何?看看人口是否大量流入就可以判断了。买房一定要考虑将来房子变现空间多大，看当地人口净流入量多少很重要，人多将来接盘的机会就多，人多了，好地段的房子自然是需求大的。
　　(来源：今日头条 房盟旅居)