关于房产和楼市的理性思考：当下和未来，还能通过买房赚到钱吗？

王皇珍

　　深度解读：在中国全新的经济环境是趋势和房地产行业新阶段背景之下，买房还能赚钱吗?
　　资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，在态度。
　　客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
　　拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。
　　(独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号)
　　我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。
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　　楔子
　　“唐宋八大家”之一的苏轼，有这么一句诗词的意境非常妙，那就是“春江水暖鸭先知”。
　　任何事物的发展变化，一定是和这个事物紧密关联的个人和群体，最先能够感受到趋势和细小的变化。
　　但是这种敏感的认知，放到2020年中国楼市和房产房价行情上面，就完全不灵了：
　　疫情冲击中国经济，持续影响威力尚存，曾经百试不爽的政策货币放水，推高房价，走出行情，在强力的政策调控之下，彻底失灵了……注意，不是效应减少，而是彻底失灵。
　　就算有个别热点城市，核心城市在资本的挑拨诱惑之下，蠢蠢欲动，在房价上刚刚有冒头的意思，政策铁锤就准时准点地落下，不打则以，一打就是“史上最严”，就像深圳715新政，上午约了看房，半路上就丧失购房资格了……如此效率和果断，前所未有。
　　“北上广深一直涨”的神话也不攻自破，事实上，北京和上海的房价，已经持续阴跌横盘了接近3年……
　　当然还有各种颠覆传统认知的魔幻表现，比如人口大省省会，新一线城市，人口净流入的郑州，直辖市天津，竟然出现了房价事实下跌的情况。
　　而被各方各界一致看好的成都，重庆，房价又不温不火……
　　一边是看不懂的各种楼市表现，一边又是在所有人不知不觉的时候，中国全国房价均价已经连续三个月超过万元线，中国房价正式迈入“万元时代”。
　　2020年的楼市，堪称魔幻，令人难以捉摸和判断趋势。
　　但是对于很多人来说，对于房价的认知和理解，从未受到如此直接刺激的冲击。
　　中国楼市只涨不跌的神话，也从来没有被鞭笞得如此遍体鳞伤过。
　　如果把房产投资群体比作水中的鸭子，那这个春江带来的，绝对是冷暖混杂，信号高度不一致的信息。
　　现在买房，还有没有机会赚钱?
　　未来的房子，还有没有价值增长的空间和机会?
　　或许是当下，所有房产投资群体，甚至是准备买房的刚需群体，最为纠结，也是最为关注的问题了吧?
　　这篇文章，将化繁就简，从最纯粹的生意-利润角度入手，以商品经济底层逻辑作为分析切入点，来和各位读者朋友们，有依据，有深度，有条理的聊一聊这么一个话题：
　　对于在中国买房赚钱这件事，理性客观的生意逻辑。曾经的逻辑，和未来的可能。
　　希望通过这篇文章的沟通交流，能够给屏幕前的您，提供更多更新的角度，来理解认知中国的房产和楼市。
　　选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
　　读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。
　　如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市，还有财富认知的内容，帮助您更好地认知中国房地产的那些事儿。
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　　1
　　曾经买房的人们，赚的是什么钱?
　　买房赚钱，不是什么羞于见人的话题，也不是什么价值观道德观可以批判的敏感话题。
　　不管一开始买房的目的是出于居住需要还是纯粹的资产投资打算，中国的房地产行业，在刚刚过去的22年里面(1998年结束福利分房，商品房正式市场化和货币化。)，是实实在在地实现了“让一部分人先富起来”这个事实的。
　　这是现实，得认。
　　别的不说，在一线城市拥有住房的原住民和本地土著，就算过去22年里面正常保持持续工作，获得收入，但是所创造和积累的财富，对于绝大多数个人和家庭来说，是远远比不上自己家房子的增值的，虽然说不一定都转化成了现金，房子还只是纸面财富，但是纸面财富也是财富，至少同样需要的钱的时候，一线城市的原住民用房子去换钱，也不是一般城市的个人和家庭能比的。
　　说句不客气的话，一线城市的个人和家庭和其他普通城市的个人和家庭的财富差距，在中国房地产高速发展，野蛮成长的这22年里面，完全不是劳动收入的差别所决定的，而是房子的价格变化带来的。
　　就拿上海来说，平均收入是比较高，拿同等属性的工作来对比，就算一个月收入差距3000(这已经是很可怕的收入差距了)，一年也才36000元，22年，只看收入差距造成的财富差异，也才79.2万，80万都不到，但是22年，上海房价从2000，到了今天的52674。
　　就拿60㎡的房子来说，同样都是住了22年，上海的房价翻了26.377倍。价格增长差值，达到了304万。
　　劳动收入差距80万，一样大的房子价值差距几百万，完全不是一个量级的对比好吧?
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　　当然，中国房价的上涨分化带来的城市和群体之间的贫富分化，只是经济发展过程中的一个缩影，成因和现状都是由很多复杂的因素所共同决定的，既然是当下存在，那就有它的合理性。
　　那么，如果把买房这件事，当做纯粹的一门生意来看，在过去22年里面，通过买房真正赚到钱的群体，到底赚的是什么钱?相信这个问题，就放到今天来问，也很少有人能给出精准的答案吧?
　　在中国买房赚钱，把这件从纯粹的一桩生意的逻辑来看，就比较容易理解：
　　第一种，是开启大部分中国人资产认知和财商理解，但是备受反感和厌恶的“炒房行为”。
　　初级的炒房，是在房价高速上涨的阶段，通过资本的调用，大量购入房产，只要房价上涨能够覆盖资本调用成本，涨了多出来一元，都是纯利润。
　　没什么复杂的，典型的商品市场抄底囤货，等到价格达到预期的上行目标，套取增长利润。
　　别说初级炒房如何厉害，基本上和小商小贩的生意逻辑，没有什么本质的区别。
　　这个用房子赚钱的模式简单粗暴到了极致，房子和其他商品不一样的就是一个萝卜一个坑，同一套房子，没有什么可取代和替换的空间，纯粹是拼速度，都是买家，谁先成为卖家就有坐地起价的资格。
　　这也是炒房行为和群体被正常购房群体所厌恶反感的原因，赚的钱太没有技术含量了，就是胆量的比拼，就是有上涨行情的低买高卖，包括抢先认筹，转筹赚钱，都是这个模式。
　　简单举个例子：炒房客100万买房，25万的资金成本，只要转手能卖到125万，就堪堪保本，超过一元都是利润，没什么玄乎的，就这么简单
　　到了更高一个段位的炒房，那就是资本入局，上赚开发商的资金利息，下赚买房群体的买房利润了。
　　资金规模一大，炒房就不是人和团队的形式了，就成了高利贷入股房地产开发的模式，期房阶段七折购房，还伴随一个入股协议，如果房子不能按期交房，原本买房的钱就变成高利贷，这样拿到的房子本身就有30%的利润，再加上现房和期房的价格剪刀差，这个利润就一目了然了。
　　不管炒房的行为如何地让置业群体不齿，也不管炒房的手段花招多么花哨套路，其实炒房赚钱，就是赚个差价，和其他生意没有什么区别，没人做生意的时候，第一个做的就能赚钱，当做生意来看，没必要过于妖魔化这门生意。
　　虽然从道义上看有些缺德，但是从商业逻辑和法律法规层面上来看，没有问题。
　　第二种，是买房群体在持有房产的过程中，因为房价上涨所带来的货币性差价利润。
　　中国的房价，涨了十几年，在不同的城市，不同的时期，主要价格变化的模式，只有两种。
　　要么是稳中见涨，不知不觉的，就涨起来了。
　　这种模式能看到房价上涨的速率，也比较温和和更容易让市场接受，一年5%-20%不等，涨幅也不吓人，毕竟民间借贷的利息大家都看得见，两相对比还是可以接受的。
　　要么就是在特定的经济时期和事件的催化之下，出现跳涨，也就是俗称的房价暴击。
　　就说时间节点，2009年，2013年，2018年，这三个重要的节点，只要在北广上深和很多省会城市人，对于房价的变化，一定记忆犹新，那就是涨的超越想象力了，最为极端的情况下，甚至短短几个月，房价就能翻倍。
　　而对应这几年的，不是对冲金融危机影响，就是社会经济遭到重大挑战。
　　货币政策放松之下，通货集中往房地产集中，造成了价格在短期内出现了暴涨。
　　所以，赚到因为房价暴涨的钱，其实本质上，都是货币性差价。
　　这种钱是非常真实的，相当于透支了消费市场未来几年的经济增量，提前转化到了房价上面。
　　完全不是劳动收入和一般行业的经营收益能比的了的段位，已经上升到货币环境层面的红利了。
　　当然，有没有赚到，或者是赚过上面所描述的，关于买房的来的钱，人各有异，时代不同，没有必要纠结。
　　但是大家发现了没有，想要买房赚钱，不管是哪一种模式，都必须要有一个很关键的前提，那就是房价必须得涨，才有可能赚得到钱?
　　不管是短线炒作吃差价，还是长期持有等待价值增长，只要房价不涨，就彻底歇菜。
　　别说跌了，其实只要经济持续发展，货币增量通货膨胀，对于已经买了房子的人来说，房价只要横盘就是现实亏损了(特别是有购房贷款的)。
　　所有的投资，生意，商业模式，都是奔着市场预期去的，而时间也好，行情也好，都是实现预期的必然发酵和酝酿过程而已。
　　如果发酵不起来，酝酿也没结果，达不到市场预期，亏不亏先不说，这样的生意注定做不了。
　　这就有点像资本股票市场，大盘向上，对于大多数股民来说，才有赚钱的机会。
　　长期横盘，或者阴跌，那么大多数人，不，是绝大多数人，是很难在股市中赚到钱的。
　　对应到中国的楼市，这个规则同样适用，不管在什么城市，什么时期，房价能够持续稳定的上涨，是能在买房这件事上赚到钱(不管这个钱是纸面财富还是真金白银)的核心基础。
　　这个因果关系是必然存在的。完全没有反驳和质疑的必要。
　　房价都不用下跌，只用长期横盘，依靠房屋买卖赚钱的生意，就没有了任何的空间和生存的土壤。
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　　2
　　中国的“房产价值”已经成为了酝酿风险的“信仰”
　　在中国，其实把房子看做是资产，把买房当做投资，把房屋买卖当做一门生意这样的认知和观念，是非常正常的，这是市场经济环境下，非常自然的一种经济价值观。
　　完全没有必要站在所谓的道德高地进行批判和指责，在中国，关于房子的经济价值观，其实一点风险和危机的影响都没有。
　　真正值得警惕的，是在长期的市场表现中，形成了对市场预期高度看好，超越了市场运行和商品流通所必须的市场信心之上，滋生出来对资本牟利的欲望和贪婪。
　　买房子能赚钱这件事本身没有什么问题，开个便利店买日用品都得赚钱吧?
　　但是买房子要是比其他行业都赚钱，那就是问题了。
　　特别是持续20多年，还保持这种势头，那就不仅仅是问题了，会在所有人的认知和脑海中，树立“买房就是赚钱，买房一定赚钱，买房才能赚钱”的顽固认知和商品理解。
　　中国人爱买房，都已经成了一种“信仰现象”了
　　特别在市场预期不断被刷新，屡试不爽的房价坚挺上涨的表现之下，这种信仰，甚至某些城市和地区，都已经上升到狂热和痴迷的程度了。
　　这不是危言耸听，就像深圳这样的城市，全民炒房，全民买房，全民狂热，是没有体验过深圳楼市氛围，没有深圳生活工作经历的人，完全无法想象的。
　　当一个商品被当做群体牟利的中介载体的时候，就像房子，那在这个生意上赚钱，就非常危险了。
　　这不是危言耸听，也不是和主流唱反调。
　　一个都被大部分人高度关注的生意，想在这样的生意里面安全稳定的赚钱，那就是痴心妄想。
　　特别是这门生意的大前提，上面也说过了，就是房价一定要涨，而且这个涨，不是资本催化和人为炒作的涨，买房才是真正的赚钱生意。
　　而被狂热牟利情绪关注，被资本逐利本性催化，这个价格就一定有人为的泡沫了。
　　这就是正常生意买卖，在关注和狂热之下，被催化成击鼓传花的资本游戏的过程。
　　就像击鼓传花一样，只要鼓声一停(房价停止上涨)，这个游戏就结束了。
　　买房赚钱如果是赚钱的生意，那这个生意参与者和资本介入的程度越深，这个生意就越危险。
　　资本炒作，疯狂牟利的商品市场，最终的结果，都是一拥而上，一哄而散，没有例外。
　　而且这样的教训不是书本知识，90年代末期的海南房地产和楼市的故事，大家应该也知道结果了。
　　商品也好，生意也好，金钱也好，本质都是中性的，人性贪婪，才是制造灾难的根源。
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　　3
　　理性测算：买房赚钱，真的那么容易?
　　在中国楼市中以买房为赚钱目的的个人和群体，其实大部分人，对于买房赚钱这件事，是算不清帐的状态。
　　这个不吹不黑，简单举个例子大家就知道，例如100万买了一套房子(30万首付，30年商业贷款)，供了10年，进入市场交易，因为房价上涨了，原本100万的房子现在可以卖180万甚至更多了，就拿180万来算(80%的涨幅也不错了，年化达到8%超越一般的银行理财标准，关键还安全)。
　　这套房子卖了180万，问：这个业主在这套房子上面，到底有没有赚钱?
　　这个问题先不着急回答，留给各位读者客观理性的思考几分钟，然后在继续向下阅读。
　　或许真正的结论会让各位读者朋友感到难以接受，其实按照上面这个价格变化，这桩生意，其实是不赚钱的!
　　让我们从经济测算的角度进行一个全面的论证：
　　1、新房价格是100万，首付30%，那就是30万的首付硬性成本。
　　2、按照基准利率4.9%比较好计算，30年贷款采用等额本息的模式，10年房贷的本金+利息成本是多少?
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　　通过房贷计算器很容易算出来，每月的还款额是3715元，10年，就是120个月，本息支出共计445800。
　　3、房屋要买卖，还需要提前解除借贷关系，也就是要补足贷款余额部分，交纳违约金等等，这个为了便于计算，那就按照贷款额2%(包含借款成本)的比例，也就是70万的2%，1.4万元。
　　最终销售价格是180万，那扣除成本30+44.58+1.4,=76万，最后的成交收益应该是104万没错吧?
　　相信大部分人，对于买房赚钱的思考，就到这一步了，30万买套房子，供个10年，转手一买，就能赚100万，怎么看，都是靠谱的赚钱生意吧?
　　我们再深入一点看看：
　　首先。除了利息成本，还有30万的首付，是有机会成本的，也就是说如果10年前不买房子，这30万在安全保障的条件下，是可以存在银行，或是通过其他稳健理财获得收益的，就按10年定存，5%的年收益计算，30万存10年，一年1.5万的利息，10年以后本息总额就是45万。
　　也就是说，10年以后卖房子，这15万的机会成本也要算进买房成本里面去。
　　那就在104万的基础上，减去15万，只剩89万了。
　　然后，还有一个最重要的因素不能不考虑，那就是10年周期下的通货膨胀对货币购买力的直接影响。
　　10年前买这套房子的业主，可能面对的是大学毕业生只有2500元工资的环境，而10年后，月薪4000恐怕都招不到大专学历的员工了，货币贬值导致购买力下降，也是需要进行价格对冲的因素。
　　通货率没有统一标准，就按照CPI来计算，大概就是一年也是5%的标准，意味着一年时间，货币的购买力就下降5%(物价涨对应购买力下降)。
　　80年代的万元户放到今天来看就是个笑话，钱只有当下的购买力才能决定价值。
　　这个货币价值是要按照买入时期的价格和出售时候的价格进行对比的，一年5%，一年就折损5万，10年50万，也就是说，原本100万的房子，至少要涨到150万，才堪堪保值。
　　那89万的收益，再扣掉50万，只剩下39万了。
　　39万单独看还是不错的，一桩买卖投入76万(可见成本)，获得39万，收益率超过50%，怎么看也是门好生意。
　　但是，10年的生意时间成本请不要忽视，摊到每一年，大概就是5%不到，一年的收益额3.9万。
　　3.9万……随便干点啥，赚不到这点钱……
　　当然这样的测算是静态理性的，就把房子当做单纯的资产考虑，如果再算上房子使用成本，装修家电，七七八八的关联费用和成本，房产交易过程中的斗智斗勇和心神消耗，可能这个赚到的钱，还要打折扣。
　　帐不可细算，一个貌似收益丰厚的生意，说不定都能给算的亏损了……
　　当然这个有点调侃的意味，但是实事求是地来看，一套房子，10年周期，如果房价增长达不到38%-46%这个区间比例，其实是赚不到什么钱的。(这个数据直接给出了，有兴趣的朋友拿上面的模式推算一下就能得出)。
　　所以，从财务成本模型的角度来看，买房这个生意，绝对是高投入，长周期的一门生意，而且必须要有房价上涨到一定程度比例的保障，才能实现盈利的生意。
　　而在中国，除了北上广深这样的一线核心城市，有几个城市能够实现这样的增长率呢?
　　特别是在持有的过程中，有多少人买到的房子，已经被开发商透支了几年的涨幅空间?
　　再加上房地产野蛮成长黄金时期的房价猛涨，在中国很多城市和地区的房价，已经事实上是在高位运行了，甚至个别城市的房价已经隐隐有脱离地方购买力的情况出现了：很多年轻人工作几年，加上家里的支持，都凑不齐首付情况越来越常见。
　　当然上面称述的这样的情况并不能代表所有现实中的表现，但是2020年，先有疫情黑天鹅的冲击和影响，后有全国房价冷热不均高度分化的趋势表现。
　　这篇文章只想陈述这么一个道理：当下想依靠买房，通过房价上涨实实在在的赚到钱，绝对不容易。
　　因为经济收入受到经济总量的限制，触顶上限非常容易，对应的房价，高低涨跌，最终也要落到收入对应的购买力上面吧?有价无市的价格，连纸面财富都算不上。
　　最终决定买房能不能赚钱，还是市场说了算。
　　现在的中国楼市是啥情况?现在屏幕前的读者所在城市的楼市啥情况?
　　宏观有房住不炒，热门城市有高压调控，小城市有购买力天花板限制……
　　一切的一切，都在揭示这么一个事实趋势：买房轻松赚钱的时代，结束了。
　　但不是说买房就赚不到钱了，只是和高速发展的黄金阶段相比，更难了而已。
　　这很正常，这个世界上就没有任何一种生意，能够基业长青，永恒持续的。
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　　4
　　关于心态：刚需消费化，那投资呢?
　　不管在什么时代，相信所有的买房人都听到过这样的言论：
　　房子在中国是重要的资产，保值增值能力强;
　　买房不是消费，不是花钱，而是把钱换成另一种方式留在身边，钱变成了房子，不仅能抵御通胀，还能实现资产安全，未来房子卖了，钱还是你的;
　　中国的房子是刚需!结婚上学定居……哪个少得了房子?
　　生活好了，投资也是刚需，不投房子，啥东西能让人安心?
　　……
　　这些言论其实乍一听，还是挺有道理的，在结合每个人身边或多或少流传着关于房产买卖迅速暴富的神话，楼市造富的现象等等，不管是刚需也好，投资群体也好，说不动心，没想法，哪都是骗人的。
　　但事实上，这样的论调，不能说不对，只是在市场惯性之下，缺乏对趋势考量，活在当下“正确的废话”而已。
　　当下说没错，以后就说不准了。
　　因为说这样话，持有这样态度的个人和群体，都忽视了一个重要的情况因素，那就是中国的房价，已经处于一个事实上的高位了。
　　任何商品的价格都有这个状态，价格触顶，要么彻底脱离市场购买力，退出市场，要么高位运行，伴随购买力和经济的情况进行调整。
　　特别是房子这样的重资产商品，价格暴跌满足供需的情况，基本上不可能出现。
　　如果出现，那就不是房子价格的问题了，那就是经济灾难，这个毋庸置疑。
　　所以回到现实来看，对于刚需群体来说，投住融合的现象在市场预期得不到满足的情况，买房行为，会越来越回归于消费本质。
　　也就是说，刚需买房，是讲究性价比的正常个人和家庭消费，就这么简单。
　　买了就算涨起来，卖了赚点钱，不是还要买新的房子住进去?就算不涨，至少房子还是自己的，该享受的还是享受到了。这才是刚需正常的心态。
　　那对于投资群体，就非常不友好了。
　　未来如果把买房看做是生意，还能不能赚钱?
　　答案是肯定可以的，投资的三要素是什么?安全，流动，增值。
　　只要中国的商品房一天没有像新加坡那样的市场固化，具备流动性，就能实现交易。
　　而交易行为，就能产生利润。
　　而增值，就是看国运，投资房产本质上就是买了一个城市股票，往大了说就是和国家经济发展的趋势进行捆绑，没有什么复杂的，就和巴菲特重仓美国科技股票一样，只要看好中国经济潜力，看好一个城市的经济发展趋势，对应的房产升值那是题中之意。
　　只是短进快出，短期房价暴击，身价暴涨的牟利时代，已经结束了，也必然结束。
　　未来投资房子想赚钱，可能只有两种可行的方向：
　　要么是眼光独到，经验老辣，资金实力的定向投资，赚信息差和商业预判的钱。
　　要么就是长期主义，彻底改变因为房价快速上涨带来的价差利润模式，转向房产租赁收益和长期价值博弈的利润模式，简单说，快钱变慢钱。
　　不仅仅是中国房产买卖的生意如此，在全世界范围内，高度发达稳定的资本主义国家的楼市，也是这样的。
　　最后说一个很关键的认知：
　　如果买一个国家，一个城市的房子，不仅连纸面财富的价值表现都做不到，甚至还出现了持续的价值贬损的情况，那别说房子生意赚不赚钱了，在这样的地方，做什么生意，都赚不到钱。
　　这是世界上所有国家，城市，所有的经济体环境下，共同的规律。
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　　以上，就是关于在中国全新的经济环境是趋势和房地产行业新阶段背景之下，买房是否还能赚到钱，这个问题进行的一次深入思考和理性分析。（来源：今日头条  熊猫贝贝小可爱）