下月初开始的人口普查，对于楼市有何影响？空置房数量清楚了？

王皇珍

　　影响房价涨跌的因素有很多，有直接影响因素：土地价格、材料价格、人工价格;也有间接影响因素：周边资源配置、当地金融机构、调控政策。到说到底，决定房价最根本因素还是供求关系。当住房需求量大于供给量的时候，房价会上涨;当供给量大于需求量的时候，房价会下跌。
　　比如过去城市化进程大力发展之初，大量人口流入城市带来了大量的住房需求，而住房供应量小于需求量。房价上涨速度明显，但后来随着供求关系差距的不断减少以及楼市的不断调控，房价上涨的速度也逐渐稳定了下来。
　　可能有人会问了，当前住房存在一定的空置率是不争的事实，那么为什么房价还会稳中有升呢?答案其实很简单，尽管住房的“数量”已经超过需求量了，但是这个数量并不代表“供应量”。房价之所以能涨得这么高，也是因为其具备了很大的投机性，很多炒房客投资者手头都持有多套住房，等到房价达到一定的高度再出售从中赚取价差。
　　今年4月，央行公布了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。结果显示，城镇居民的住房普及率已经超过96%，且户均拥有1.5套房。由此可见，住房持有率已经很高了，楼市的住房需求已经达到一个比较低的程度。尽管需求量还在，但是远不如以前需求旺盛。
　　事实上，有关空置房具体的数量，不仅是购房者，就连房企开发商以及相关的主管部门都想知道，开发商知道能够对于建房数量进行精确的布置，而主管部门也能够进行相应的决策。
　　好消息来了，这个大家都关心的问题，很快就会有准确的“答案”。
　　如何得知住房空置的准确情况呢?解决方法就在11月1日开始的“第七次人口普查”当中。明确要求彻查人口出生变动情况以及房屋情况，并且与房屋相关的内容也非常详细。也就是说，这次人口普查可能会弄清楚具体空置房的数量，以及对于多套房持有者的住房来源情况进行彻底调查。那么这次的调查结果对于未来楼市房价会有哪些影响呢?笔者认为主要有三个方面：
　　1、有助于楼市泡沫进一步消除
　　上文已经提到过，除了购房者、房地产商之外，地方主管部门也希望得到确切的数据，来进行相应的决策。我们知道，自2016年“房住不炒”的理念被提出后，各地都在积极响应对于楼市进行调控。并且除了调控的密集程度在逐年增加以外，调控的方向也从“遍地撒网”，逐渐转为“精准滴灌”，毕竟每个地方的楼市泡沫情况都不一样，不能一概而论。
　　而弄清楚空置住房的数量后，结合目前楼市稳定发展的路线，当地的主管部门能够对于楼市进行进一步的调控，有助于楼市泡沫进一步消除，房价也能尽快回归理性。
　　2、会有更多的房源流入市场
　　我们可以思考一下，为何会出现如此多的空置住房，除了一部分人的备用住宅需求外，绝大多数都是炒房客炒房团以及投资者的囤房行为，其最终目的还是要低价买入高价卖出来赚取差价，那么事实上这些空置住房也是市场的“预备供应量”。
　　而楼市的泡沫进一步消除后，这些投资者发现房子升值空间小，炒房非但不能赚钱甚至开始赔钱的时候，这些投资者就会将手里持有的住房抛向市场，那么对于整个市场而言，市场就会从卖方市场进一步向买方市场转变，对于刚需而言是有利的发展方向。
　　事实上，从最近两年二手房挂牌的数量我们就能明显看出，一方面挂牌的数量在不断增加，另一方面成交量和成交率却稳中有跌。说明很多炒房客已经开始陆续退出市场了，而部分购房者也改变了购房态度，选择了观望，毕竟这时候卖家比买家急。
　　3、为未来可能出现的“房产税”、“空置税”进行铺垫
　　目前楼市呼声最高的就是房产税以及空置税了，而这两种税收恰好也是针对多套房持有者的。一方面由于房子的投机属性，炒房行为影响经济发展、造成百姓买房困难的问题。另一方面空置住房过多导致了土地资源、社会资源的浪费，以及影响了城市的面貌，现在很多三四线城市的小区白天与正常小区一样，晚上却漆黑一片，只有零星的几户亮着灯。
　　因此，“房产税”、“空置税”能够有效避免这些问题，除了对炒房源头进行控制外，对于多套房的现状也要进行改善，虽然目前房产税以及空置税还没有具体落地，但是目前北京、深圳、上海、广州、天津、苏州、厦门、杭州、南京、福州等多个城市已经作为试点城市，各项工作也开始有序进行，未来可能会落地。而根据诸多学者建议的观点来看，普遍都是第一套房不收税，两套及两套以上的住房进行收税。
　　所以说，这次人口普查十分关键，也是弄清空置房具体情况的措施。
　　会成为房价下跌的“导火线”吗?
　　这次调查的结果不管是有助于楼市泡沫进一步消除、还是造成房子的“供应量”会进一步增加以及为未来可能出现的“房产税”、“空置税”进行铺垫，对于刚需来说都是重大利好，也符合很多城市调控的主要方向，给予无房刚需支持。
　　那么未来的房价会因此下跌吗?笔者的个人观点是：分地区考虑，部分地区可能会稳中有跌，部分地区会更加平稳的发展，大跌基本不可能。经济学家任泽平说过，房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。每年都会有大量的打工者以及毕业生前往一二线城市寻找工作，而人口流动代表着购房需求的增加，因此一些受欢迎的城市会持续出现住房需求，而人口流失量大的城市房价或许会下跌。（来源：今日头条 财经前瞻）