新政之下，房企难再“空手套白狼”，楼市调整，刚需有买房机会

王皇珍

　　这几天房地产人聊得最多的就是，“全国房价破万”的话题。甚至有大V、专家们以，“调控，调进'万元时代'!”为内容发文。
　　房地产快速发展的十几年，也是调控跟随的十几年，如今全国房屋均价进入“万元时代”，刚需们还是有疑虑的!
　　为什么价格不断上涨?调控的目标是什么?
　　房价上涨的原因，千人千面，没有谁能准确说出背后的逻辑，也许真懂的人不愿意出来说明，或者不宜直接说明。
　　而调控的目标应该是明确的：稳市场。不管房价是上涨还是下降，一定得稳。三稳的内容就是：稳房价，稳地价，稳预期。
　　调控改变了方向
　　过去调控基本上是围绕个人的买卖双方，限售或者限购，或者是银行贷款的利率调节。今年推出“三条红线”，直接限制房企。向房企调控是过去没有的过的。
　　这是一个转折点，房企的日子必定是不好过的。以前只要房企拿到地，就可以各种渠道融资开发，基本上自身企业不用出多少成本;如今严格管控债务指标，“空手套白狼”的开发模式一去不复返了。
　　会有些什么影响呢?
　　首先，房子质量会好一点。在新政之下，房企的运行模式必定改变。自己真金白银的投资开发，一定是会更加谨慎，像以往的“质量门”会少很多，毕竟是自己投钱，卖不出去就是亏自己的。
　　其次，拿地会更谨慎一点。过去可以大量举债的拿地，地储规模越大，房企越有规模，然后又能借更多，比如买买买的RC，和大量储备土地的HD。现在债务限制了，自己拿钱买地必定要谨慎很多。
　　最后，地方城市的房地产氛围变冷。过去粗放的房地产市场，各个环节都能在楼市赚大钱，太多的人涌入这个行业，房企大量开发，地方城市大量卖地，炒房客投机，房产销售赚佣金……总之是尽可能的炒作，话题一火，还怕没人入场吗?
　　如今房企拿地被卡住了，地方城市的土地也卖不动的，市场的源头被限制住了，获利者逐渐减少，大伙退出市场，气氛必定冷下来。
　　新政之下，房企拿地方向必定会改变。房企拿地，跟购房者一样的心态，要有价值增长，最好是买的土地能在后续有较好的溢价。所以选择重点城市开发，是房企们的主要方向。
　　房地产周期理论中介绍，目前我们楼市的问题是：一二线城市房价泡沫，三四线城市库存泡沫。这其中就是土地配比问题，以及房企拿地方向和比重问题。
　　随着重点城市更合理的推出土地，房企积极拿地，一二线城市的房价泡沫会在供需平衡之下回落。
　　刚需的买房机会
　　过去三年，刚需是很郁闷的，花了最高的价格，承担了最高的房贷利率，买了质量最差的房子。
　　未来这一切都会变好，一二线城市随着土地供应的加大，房价回落或者平稳是必定的。刚需的选择性会很多。三四线城市楼市的躁动气氛会消失，房价回归是必然的。
　　房价回归大概是什么时候呢?（来源：今日头条 择城）