楼市“打折季”来了？专家：2021年房价更出人意料！还买房吗

王皇珍

　　楼市，一直都有“金九银十”的说法，意思是每年的九月和十月，都是楼市销售的旺季。不过今年的楼市却和以往不一样了，主要有两个方面不同。
　　首先，今年的1~8月份，楼市下起“连阴雨”，第一季度由于特殊的风波，导致整个楼市被迫按下暂停键。长达三个月的零星销售以及施工进度的停滞，很多房企资金链都出现了问题最终破产。第二季度，随着人们积压的消费欲望得到释放，楼市开始逐渐回暖，但楼市的调控却紧密进行着。到了7、8月份的时候，就在人们以为调控会放松的时候，调控却进一步收紧了：深圳、东莞、杭州、南京、宁波等典型城市都进行了调控。
　　其次，相较于以往的楼市的“小打小闹”，这次开发商似乎是“火力全开”。9月7日，某房企一个营销宣传，彻底拉开了降价热潮的序幕，将其名下的500个楼盘全部以7折的优惠出售，如果在网上买的话可以享受2千抵2万的优惠，尾盘再打8.8折。也就是说，一套100万元的房子，最终59.8万元就能到手。
　　事实上，对于这次的降价，我们不应该感到意外，因为这是房企们必然会选择的结果。由于上半年的销售业绩惨淡，90%以上的房企都有没有完成相应销售指标，超过半数的房企完成度在3成以下。这个所谓的“销售目标”并不仅仅是为了鼓励公司发展而设立的，其背后正是对应着房企的负债情况。
　　作为资金密集型企业，90%以上的房企都是背负着巨额负债来运作的，这种模式需要很强的资金变现能力以及流动能力。根据相关数据显示，2020年下半年房企们有超过1500亿元的债务。而如今2020年只剩最后两个月，上半年业绩下滑严重，为了即将来临的还款期限，房企们只能选择降价求量这个办法了，所以迟早会有房企打响“第一枪”。
　　不过这种行为导致很多中小型房企处于尴尬的境地，跟风打折的话，自己利润不够。如果不打折的话，那么客源都会流失到竞争对手那里。笔者身边的多家房企，就已经在构思打折的计划了，尽管利润降低，保住自身才是最重要的。
　　2021年房价会更出人意料
　　为什么专家认为明年房价会更出人意料呢?主要有以下两个方面的原因：
　　01、“三条红线”压顶，要么降价、要么违规
　　事实上，往年也有很多房企出现销售业绩完成很差的情况，但是他们没有选择降价变现，而是选择了另外一种方法：以新债养旧债。意思就是通过新的债务来解决旧的债务危机，虽然会加重负债压力，但如果第二年业绩好一些的话，还是能够还清的。
　　但不是所有的房企都能够在第二年实现“逆转”，也有一些房企由于巨额的债务压力导致破产，这样就产生了许多坏账。为了解决这种情况，规范房企融资，银保监会与央行前不久给房企设立了“三条红线”，用于维护正常的市场秩序，避免产生大量的坏账，今后的房企融资也需要按照三条红线的规范进行。
　　1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;
　　2、净负债率大于100%;
　　3、现金短债比小于1倍。
　　那么开发商的完成情况如何呢?据亿翰智库数据显示，50家抽样的房企中，仅有7家企业双向剔除预收款后的资产负债率低于70%，7家房企中包含有3家央企，1家国企，剩余的43家房企中，有34家房企剔除预收款后的资产负债率介于70%-80%之间，有8家房企大于80%。
　　也就是说，不只是今年，而是从今年开始，房企们都要“扎紧裤带”度过了。2020年只是开端，2021年才开始真正的“降价潮”。
　　02住房供应量已经供大于求
　　今年4月，央行发布了相关的城镇居民家庭负债报告，结果显示超过96%的城镇居民家庭持有住房，且户均为1.5套。2017年的时候，西南财经大学对于住房空置率进行了调研，结果显示整体的住房空置率已经超过20%的警戒线，其中商品房空置率已经达到26%，如今三年时间已经过去了，空置率可能会更高。
　　一方面是住房普及程度已经很高了，另一方面是住房的供应量过多。也就是说目前的市场已经从卖方市场转变为买方市场，供需关系发生改变，决定房价的本质最终还是供求关系。很多房企都面临着比较尴尬的问题，一方面是房价涨不起来，百姓购房需求降低，另一方面是资金周转遇到限制，未来融资渠道变窄。解决这些问题的唯一途径也只有降价了。
　　购房者还能买房吗?
　　那么对于购房者而言，还能买房吗?这个需要分情况来讨论，如果是无房刚需的话，当然是可以买房的，毕竟是自住，只要房价不下跌得太明显，那么都是可以接受的。楼市调控下，房价想要大跌也不可能。稳中有跌或是大趋势。
　　对于投资者来说，购房需要慎重考虑了，毕竟房价如果一年不上涨6~8个点的话，基本上都是亏损的，现在能实现这个涨幅的城市数量很少，并且也很难持续下去。更重要的是，房子最后要卖得出去才能实现盈利，但是从目前二手房市场更多情况来看，已经出现了“有价无市”的情况，房子流动性已经大不如前了。（来源：今日头条 财经前瞻）