今年最后三个月，还能买房吗？不如听听这4条建议，很实用

王皇珍

　　转眼之间，2020年已过去一大半。今年的楼市，用一句贴切的话来形容就是：屋漏偏逢连夜雨。首先来临的是年初几个月的楼市“冻结期”，房子卖不出去，施工进度停滞。紧接着几个月，各地二手房市场挂牌量激增，最多的城市短短6个月挂牌量上涨了510%，但成交量却停滞不前。随后又迎来了楼市的紧密调控，开发商也面临着“3条红线”的难题……
　　那么对于购房者而言，现在是买房的好时机吗?其实要判断这个问题很容易，我们要判断该不该买房，主要根据楼市的变化而做决定。打个比方，在过去房价大涨的时间里，我们买房就应该迅速出手，能买就买，不然的话自己能买的面积就越来越小了，而如果房价一直走下坡路的话，那么购房者就应该谨慎考虑，以免高位接盘。所以说，购房的判断依据主要是根据楼市的动向来决定的，目前来看，楼市传来3个信号。
　　楼市传来三个信号
　　01、楼市调控不断收紧
　　官方数据显示，2019年上半年，楼市调控了252次;而2020年上半年，楼市共调控了304次，同比增长了20%。下半年，各行各业都开始回暖，经济开始复苏。很多人都认为楼市也应该调控松绑的时候，楼市调控却更加紧密了：深圳、东莞、杭州、南京、宁波、等典型城市都进行了调控，其中有炒房客心中“房价永不会跌”的深圳，还有“半个月调控两次”的东莞，以及“无事发生”的南京。调控后的效果也是立竿见影。
　　02开发商“降价抛售”
　　相信最近大家都能感受到最近楼市的变化，今年的“金九银十”开发商似乎是“来真的”了。和以往的9月和10月做小活动不一样，这次开发商的的确确在降价抛售。那么为什么会出现这种情况呢?是因为开发商不得不这样做。开发商今年的销售业绩十分惨淡。从数据上来看，2020年上半年90%的开发商都没有完成自己的销售目标，从图中我们能明显看出，完成率在50%以下的房企比比皆是。
　　作为资金密集型企业，很多房企都是背负着巨额负债的，所以说销售目标其实和最终的负债是挂钩的，以前开发商做完活动后，如果依旧是资不抵债，那么开发商往往会采取以新的负债去还旧的负债。但今年情况不一样，银保监会给出的“三条红线”要求下，有一项明确规定了“剔除预收款后负债率小于70%”。
　　而据亿翰智库数据显示的结果来看，抽样的50家房企中，仅有7家企业双向剔除预收款后的资产负债率低于70%，7家房企中包含有3家央企，1家国企，剩余的43家房企中，有34家房企剔除预收款后的资产负债率介于70%-80%之间，有8家房企大于80%。因此开发商只能抛售房产以求变现来还债了 。
　　03房价稳定，城市出现分化
　　在密集调控下，房价已经稳定下来了，失去了大涨的空间。而更重要的是，楼市之间已经出现了“分化”。往小了说，相隔一条街的房子价格可能相差30%，原因是因为一边靠近学校。往大了说，城市之间也出现了明显的分化：一些受欢迎的城市，每年都有大量人口流入，人口意味着住房需求提升。而一些偏远地区的城市，特别是缺乏核心支柱、资源衰退型城市，人口流出量大，房价抗跌性很差。
　　基于楼市传来的这三个信号来看的话，未来有购房需求的不妨听听下面4个建议，很实用。
　　房子已无盈利空间，投资需谨慎
　　在楼市的密集调控下，房价的涨势已经稳定下来了，其上涨的支撑点也已失去。对于准备买房投资的购房者来说，由于非首套房，相应的首付和房贷都会高出不少，因此每年房价必须要上涨8%~10%左右，才能保本。但是从最近几个月房价涨幅情况来看，达到这个数值的城市为数不多，并且都很难保持这个涨幅趋势。
　　另一方面，现在二手房市场也出现了“有价无市”的情况，挂牌的二手房数量在激增，但是成交率和成交量都在下滑。但是投资房产想要实现最终盈利还是需要将房产变现，如果房子卖不出去的话，那么不仅无法盈利，还增加了持房成本。如果未来房产税和空置税落地的话，那么二手房将更加难出售。因此对于投资型购房者来说，投资需谨慎。
　　想要房产保值，不要选择偏远地段
　　对于无房刚需而言，有部分无房刚需因为资金紧张，计划偏远地区购房。但在如今楼市的大背景下，偏远地区房产保值能力是很差的，上文已经提到过，现在各城市之间楼市已经处于“分化”状态，偏远地区的房子不具备保值能力。
　　房价走势平稳的趋势下，意味着越来越多的炒房客正退出市场，房价稳定等同于楼市泡沫正在消除。而城市核心地段由于相应的公园、医院、学校、交通等设施配置到位，因此抗跌能力强。而偏远地区并不具备这些因素，房价是原来炒上去的，泡沫消除后，首当其冲的就是这类房产。
　　根据社科院发布的数据来看：截至2019年12月，我国城市化率已经达到60.60%，而发达国家平均值为70%。说明城市化进程也已经接近尾声，城市向外扩张的可能性很小，那么这些偏远地区就很难继续有发展空间，所以对于无房刚需来说，对于偏远地区购房还是需要谨慎考虑。
　　买房优先考虑毛坯房
　　之前已经提到过，现在很多开发商都面临变现困难的情况，那么除了降价抛售外。不排除部分房企为了节约成本，因此推出一些“精装房”，购房者只需要在原价基础上出一些装修费，就可以买到精装房。但是这种精装房很多都是偷工减料的，而且装修成本比购房装修费用少得多。购房者需要知晓其中的“猫腻”。
　　事实上，相对于精装房，毛坯房的优势更大。除了可以防止开发商偷工减料以外，更重要的是能根据自己的需求选择合适的装修布置，并且能够全程参与进去，以后入住也放心得多，还省下一笔钱。
　　不要背负巨额负债购房
　　在房价大涨的时候，购房者的思路是“能买则买”，很多人买房都是背负了高额负债的，虽然这种做法有风险，但是以前房价上涨过快，买得越早越能享受其增值空间，就算以后卖掉了也不吃亏。但是如今房价走势整体稳定了，如果依旧背负巨额负债购房的话，那么是很不明智的，不仅未来还贷十分辛苦，还有可能出现断供的问题。
　　对于购房者而言，房子一旦断供，会迎来2个很大的麻烦。第一，自己的首付和已经偿还的房贷是要不回来了，不仅如此，银行会将房子打折出售，如果出售的资金不能填补房贷缺口的话，那么剩下来的房贷还需要购房者偿还。第二，断供本质上属于违约，是肯定会上征信的，征信出了问题的话，以后出行乘坐飞机、火车以及酒店住宿都会面临问题，就算以后想要买房子的话，银行也不会给你放贷了。
　　总结：对于无房刚需而言，冒着很大断供风险买房是很不明智的事情，同时也不建议购买偏远地区的房子，毛坯房比精装房有优势。对于投资者而言，如今投资房产也成为了“高危行业”，一不小心可能会被套牢，房价大涨的支撑点已经失去，对于房产投资需谨慎。(来源：今日头条 财经前瞻)