新规下，三类房子“每况愈下”？开发商在“抛售”，内行在撤离

王皇珍

　　对于未来房价的走势，两位大佬发表过这样的言论：
　　李迅雷在2017年亚洲博鳌论坛上曾直言不讳地说：“要么在2020年，要么在2021年，肯定要普遍下跌”。
　　马云也在几年前的公开场合上说过：未来房价会如葱价一样便宜。
　　如今三年时间已经过去了，房价普遍下跌的影子没看见，事实上，根据统计局发布的2020年8月份房价走势的数据来看，全国314个城市中，167个城市房价上涨，147个城市房价下跌，说明房价上涨仍是大趋势，唯一有所改变的是涨幅已经稳定下来了。
　　从百姓所期望的角度来讲，大多数人都希望房价下跌，能让人人都买得起房子，也不用背负巨额房贷生活。但从理性的角度来看的话，房价不可能全面下跌，更不可能成为“白菜价”。主要原因有三点：1、全面降价后，会迎来“断供潮”，断供潮爆发后，对于经济冲击比较大。2、擅自降价的开发商可能被同行排挤。3、房子本身建造成本并不贵，但贵的是其周边配置资源。
　　所以说，房价全面大跌不可能，最好的情况也是“高位横盘”，这也符合目前楼市调控的主要方向。
　　转机来了，新规下，开发商“降价变现”抵负债
　　根据住建部和央行前不久的一次座谈会内要求，将进一步收缩房地产开发融资计划、规范资金渠道、避免不良资产流入房地产行业，因此给出了明确的“三条红线”：
　　1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;
　　2、净负债率大于100%;
　　3、现金短债比小于1倍。
　　这个对于开发商的限制有多大呢?先来看一组数据：2020年1~6月，大约近90%的房企未完成“销售目标”，其中包括了大家熟知的各种房企巨头。其中很多开发商完成率还不及50%。
　　目标没达到对于房企意味着什么呢?并不是很多人以为的开发商为了激励自己所说的“豪言壮语”。事实上，销售目标没达到，对于房企意味着“回款不足”，我们知道，很多房企都是高负债模式下进行运作的，所以每到下半年或者年底，就有一笔巨额的贷款要还。说白了，销售完成率就等于是“卖房抵债”，房子卖的数量少了，就没有办法还款，企业的资金链就会出现问题。
　　新规出来以前，也有很多房企没法达成目标，因此他们会选择“新债抵旧债”的方式来还款，保证资金的正常运行，但是这种高杠杆行为却又造成第二年的任务加剧，需要出售更多的房子，很多房企就是以这样“滚雪球”的方式，最后资不抵债破产，留下一大笔坏账。
　　但新规出来后，房企们这种“以贷养贷”的方式已经行不通了，因为三条红线中已经明确规定“剔除预收款后的资产负债率大于70%”，限制了房企融资，也就是限制了房企的融资手段，那么基于这个条件下，房企也只能通过“降价求量”变现的方式来减少负债了。
　　三类房子会“每况愈下”，开发商在“抛售”，内行在撤离
　　01三四线城市房子或者远郊房。
　　事实证明，今年的“金九”已经有开发商开始这么做了，对于新房源开始打折，不过这个行为却遭到了不少网友的吐槽，因为能买的房子基本上都是远郊房了。事实上，房企这么做是有原因的，远郊房不像城市中的房子，有相关的配置资源抗跌能力强。另一方面，房企在远郊的拿地成本低，因此有更大的折价空间。
　　而三四线城市房产也会受到很大影响，因为尽管一二线城市房价相对较高，但是三四线城市房价泡沫可能更大。在过去几年炒房现象频繁的时候，很多炒房客或投资者由于手头资金不足，于是将目标转移到三四线城市当中，导致很多三四线城市房价也跟着大涨起来，但是现在紧密调控下，泡沫虚高、不具备抗跌能力的房子价格会很快回落，特别是资源匮乏型城市，内行也在撤离。
　　02非商品房产权的房子。
　　近几年小产权房之所以能火起来，主要是由于商品房房价过高，很多买不起房子的人选择了小产权房，过高了房价也拉动了小产权房价格上涨。但是在小产权房不能落户、没有房产证、没有相关配置资源的情况下，其本身的价格就是被硬性拉上来的。
　　而对于现在的楼市情况而言，一方面房价走势稳定下来，小产权房的价格回落会十分明显，另一方面很多开发商也在降价求量，尽管在比较偏僻的位置，但是还有很多购房者会选择比较安稳的商品房。这样导致小产权房的需求进一步降低。最后一点就是很多小产权房都是违建的，以后可能会面临无偿拆迁的风险，不管是自住还是投资都不划算。
　　03非学区、无商圈、商业水电的公寓。
　　为什么未来这类公寓也会走下坡路呢?原因很简单，因为趋势使然。早期公寓由于总价低、单价低、户型结构新颖而受到了不少购房者的喜爱。但是现在公寓也逐渐暴露出不少问题，很多公寓都是用于商业用途，这样就给正常居住的购房者带来不好的体验，并且很多公寓的产权只有40年。另一方面，公寓虽然总价低，但是首付要求50%，并且一般商业水电是正常水电的三倍，这样增大了购房者的成本，而一旦开发商将房子打折出售，那么愿意购买正常商业住房的人还是更多。
　　如果说公寓还没有相关的配置资源的话，那么其价格缩水幅度还是很高的。而对于非学区、无商圈的公寓，那么其本身的金融属性就很低了，并且有的城市公寓还无法落户，可以落户的城市也是街道的集体户，入学的时候学校都会要求提供房产证，不然也没有相应的学位，对于刚需而言不是好的选择。
　　总结：新规下，这三类房子确实正在经历“每况愈下”的考验，而开发商也正在抛售一些有打折空间的房源，对于这些房源来说更是屋漏偏逢连夜雨，带走了一批需求的同时，还减少了房产的泡沫，而在楼市“稳定调控”的大背景下，很多泡沫虚高的房子也会逐渐显现出其真实价值，对于刚需而言也是一件好事。（来源：今日头条 财经前瞻）