空置税还在“未雨绸缪”，2大税已“山雨欲来”。3类人需做准备

王皇珍

　　“未雨绸缪”的空置税
　　著名经济学家曼昆在其著作《经济学原理》中有这么一句话：商品的价格由商品的价值决定，受供求关系的影响商品价格会以商品价值为中心上下浮动。也就是说，直接影响商品价格的因素为供求关系。
　　这句话放在房地产市场中也同样适用，随着早期人们对于住房需求量增加以及城市化进程中，大量人口住房问题的出现，房地产市场供不应求，导致房价飙升。而随着住房需求的不断减少以及城市化进程接近尾声，住房需求逐渐降低，房价涨势也逐渐回落，其中也少不了楼市调控做出的巨大贡献。
　　那么现在房地产市场的供求关系情况如何呢?这里就需要引入一个概念：空置率。空置率指的是某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，空置率在10%~20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。
　　2017年，西南财经大学对于国内住房空置的问题进行了研究，得出的结论是2017年整体住房空置率已经超过了20%的警戒线，其中二三线城市已经超过20%，一线城市接近20%。其中空置率最高的住房类型为商品房，整体空置率达到26%。另一个专业结构预测2020年，如果加上开发商手上的空置房源的话，那么空置出来的商品房可能已经超过2亿套，足够5亿人居住。
　　可能有人会问了：当前住房空置率这么高，那么说明供给数量已经远大于需求数量了，为什么房价不会降下来呢?造成这个现象主要有三个原因：1、房价过高，超出刚需买房的承受能力。2、炒房客、投资者手上持有多套房源。3、二手房市场出现的“矛盾”问题(挂牌量猛增，成交量以及成交率下降)。
　　如何应对住房大量空置问题呢?近几年楼市呼声最大的就是“空置税”了，意思就是对于“不租、不卖、不住”的住房进行征收税收，来有效控制住房的空置率，使得多余的空置住房回流市场，扩大市场供应。一方面，多套房持有者持房成本增加，只能选择将手头住房抛售于市场。另一方面，市场供应量增加，市场就会从卖方市场转变为买方市场，有利于未来房价回归合理性，也有利于楼市泡沫的消除。
　　尽管“空置税”呼声很高，但中原地产三级市场研究部研究员张大伟认为，真正实施起来最大的困难在于“标准”的界定。如何判断一个住房算“空置房”呢?一个月住一两天，算不算住房空置呢?由于技术条件不具备，短期内开征空置税基本上不可能。现在只能算一个“未雨绸缪”的阶段。
　　2大税已“山雨欲来”
　　尽管空置税还在“未雨绸缪”中，但是这两种税收却已经“山雨欲来”。
　　01房东税
　　对于房东税的概念，官方的解释是：个人取得的财产转租收入，属于“财产租赁所得”的征收范围，由财产转租人缴纳个人所得税。也就是说，那些所谓的包租公、包租婆都需要缴税。
　　根据艾媒报告的数据统计来看，截至到2020年初，我国租房人口数量已经达到了2.2亿，并且这个数据还有明显上升的趋势。由此可见，整个租房市场还是非常庞大的。而有关房东税的征收，早在去年，河北省和湖南省已经发布了相关公告：如果个人出租或转租不能够出示相关的成本费用，那么就要缴纳租金的5%-10%作为应纳税所得额。
　　如果按照这两个省份的规定来计算的话，这实际上也是一笔不小的开支：如果一个月租金4000元的话，那么一年收租4.8万，也就需要缴纳2400元~4800元的房东税，对于房东来说也是一笔不小的开支，因为很多房东都是由于各种原因，把自己的房子租出去，然后自己再租房住。
　　02房产税
　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
　　早在2010年，就有相关人士建议2012年推行房产税，不过后来鉴于全国推行的难度比较大，于是将部分城市作为试点。目前来看，已经有上海和重庆两座城市作为试点城市。而依据两座城市的结果，业内也一直有传言说未来房产税试点将再次“扩容”。而相关的征收标准都是结合当年房地产市场的整体情况来决定的，有利于实施具体的调整。
　　从很多发达国家的表现来看，房产税对于房价的抑制作用还是比较明显的，房产税扩大试点城市数量也呈现山雨欲来之势。
　　那么在房东税和房产税的“双重作用”下，三类人的生活可能会发生改变，需要提前做好准备。
　　3类人需提前做准备
　　第一类：房东以及租客
　　对于房东而言，房东税的征收，自然也会一定程度上增加经济负担，那么是否要提升租金就成了问题。提升租金尽管会一定程度弥补损失，但是也有可能造成房子租不出去的困境，因此如何把握其中的“度”很关键。
　　而对于租客而言，如果遇到了提升租金的房东，那么就需要缴纳更多的房租，或者选择搬离，同样也很难抉择。毕竟搬家也意味着资金的支出，并且也无法保证后面的房东会不会也增加房租。
　　第二类：炒房客以及投资者
　　事实上，对于炒房客以及投资者而言，空置税或者房产税对于他们来说都是影响比较大的税收了。目前房价走势平稳，炒房已经无法获利，而一旦房产税开始征收，那么持房成本也会相应提高。更为关键的一点是，现在已经有不少炒房客以及投资者在二手房市场抛售房产了，那么未来可能会有更多的房产出售，自己抛售也会面临难题，甚至出现“价格战”。
　　而房子不卖出去的话，又要缴税增加经济负担，并且说不定未来房子可能会“烂在手上”，损失也是比较大的。
　　第三类：刚需
　　对于住房刚需来说，未来可能会出现房价下跌的好消息。因为二手房市场供给量不断增加的原因，市场已经开始转变为买方市场，这个时候买家比卖家急，因为部分炒房客可能会降价出售，那么对于刚需而言，就有了“捡漏”的机会，以低价买到合适的房子。
　　而一旦二手房市场出现降价波动，那么新房市场很可能紧随其后，不能让购房者全部流失到二手房市场里，因此也会做出相应的降价或者打折的活动。
　　总结：空置税还在“未雨绸缪”，房东税以及房产税已“山雨欲来”。未来楼市风向也会发生改变，因此对于房东以及租客做好价格调整以及应变的准备，对于炒房客做好房产出手的准备，对于刚需而言，也要做好未来楼市风向改变的准备。（来源:今日头条 财经前瞻）