信阳这片区域房价“想”破万

王皇珍

　　关于信阳房价破万，已经不是什么新鲜信息了，例如南湾某项目几百万元一套的合院;二手房市场浉河区的某小区也热炒至1.7万元/㎡，羊山新区也有小区存有破万的房产。但这些房价破万的小区、项目都是个例，难以代表一个区域，一个整体市场。
　　当前市场，信阳市楼盘分布区域城边化，而价位分化相对比较严重。例如高新区预期售价6000-6500元/㎡，均价约6200元/㎡;南湾片区由于新老楼盘共存，片区内房价也做了分化，老楼盘同品高层6500-7500元/㎡，均价约7000元/㎡，而新楼盘预期6000-6500元/㎡，其中有个今年新盘原计划7000元/㎡(高层毛坯)，后售价6000-6500元/㎡;浉河琵琶台附近预期售价6500-7500元/㎡，均价约7000元/㎡;羊山新区楼盘项目较少，且产品种类较多，精装房9000-10000元/㎡，毛坯房7500-8500元/㎡。
　　由此看来，首个破万的区域应该就是羊山新区了，而羊山新区首个破万的片区则在羊山外国语小学附近，但是这个区域几无可开发的居住用地。据悟空昨日从一计划买房的网友那取得信息，羊山北湖片某项目预期售价破万。
　　既然想定价破万，但也需一个破万的市场理由。据悟空了解，虽然羊山新区仅主要区位仅8个楼盘在售，但综合均售价破万元的项目有2个，售价约9500元/平米的有一个，但并未延续2019年的态势，2020年销售情况算不得理想。
　　羊山新区破万，难度很大，最起码还有1000-1500元/㎡的差距，除非推出特别产品，例如多层洋房、精装高层还有些希望。
　　今年羊山北湖片，连拍三宗地块，楼面价分别为3190元/㎡、3370元/㎡、3407元/㎡，容积率2.2，据其中某宗地块工作人员所述，售价8000元/㎡，也只能保本。若其按10%毛利润发售，最低发售均价约9000元/㎡，若其按20%毛利润计算，最低发售均价约10000元/㎡。对于项目而言，希望市场能够接受万元房价，也好保障利润。
　　羊山北湖3宗地块项目与2017年羊山某项目情况类似，但市场又有很大差别，该项目是2017年的信阳所谓“地王”，楼面价约2300元/㎡，容积率2.5，但当时信阳市楼市市场正处于上升期，记得那时中梁工作人员提到6500元/㎡售价也只是保本。羊山北湖3宗地楼面价高出该项目约1000元/㎡，算是2020年的“地王”，但是其面临的是信阳楼市市场的下行期，未来市场如何，还是未知数。
　　但因支付了高地价成本，就想高收益，还是要看市场。悟空预估该片区域高层毛坯售价7800-8500元/㎡，多层或精装9000-9500元/㎡。占据了“羊山”名头，由于地段偏北，且如此售价，与其他区域形成1000-2000元/㎡的价格势差，瓜分羊山流量一样面临很大阻力。
　　破万?难!（来源：今日头条  悟空看信阳楼市）