4层以上住户需了解，住宅“新标准”下，三类房子或将“不值钱"

王皇珍

　　楼市现状呈现两极分化
　　经济学家任泽平曾说过：房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。这句话一直被购房者们当作判断房价的依据。
　　生活中也有例子能说明这句话的正确性，如果一个升值空间不大的地区来了一群炒房客，那么这个地方的房价很快就会被炒起来，但涨起来的虚拟价值只是短期属性，炒房客走后，房子很快会回归原来的水平。但是如果这个地方的土地价格提升的话，那么房价也会水涨船高涨起来，因此土地价格能决定很长一段时间内的房价。但是房子最终是给人居住的，如果这个地方住房需求量大的话，那么房价会涨，如果人人都有房子住的话，那么房价和土地价格都涨不起来。
　　所以说，决定房价关键因素是金融、土地、以及人口。目前来看，楼市目前也正依据着这三个因素，逐渐呈现出两级分化的状态。比如隔着一条街的两排房子，其中一条街道靠近一所名校，那么这两排住房价格可能就相差30%。再比如著名的瑷珲腾冲线，94%的人口居住着占地面积40%的东南地区，6%的人口居住着占地面积60%的西北地区。
　　对于购房者来说，自然是希望买到升值潜力大的房子了，不管是不是自住，贬值了总会给心态上造成一定的影响。那么除了金融、土地以及人口三个“硬指标”外，还有其他的因素能对房价造成影响吗?答案是肯定的，宏观的政策也对于房价会有一定的影响。
　　新规下，住房模式发生巨大改变
　　新规《住宅项目规范》中，已经明确规定：
　　四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。
　　这项规定与“旧改”要求“4层以上多层，且符合条件的小区加装电梯”不谋而合，那么我们可以得出一个很明确的结论：新建的多层住房与大多数老旧多层住房都会加装电梯。尽管现在有部分小区的1~2楼住户与5~6楼住户对于旧房加装电梯意见不合，但是未来这些问题都会解决。
　　目前来看，对于老旧住房加装电梯是否会造成房子升值这件事，有两种不同的声音，其中一种认为加装电梯后，房子便捷性增加，并且电梯费用的投入，因此未来房子会升值。另外一种声音认为，加装电梯不仅影响了住宅的美观，还对低层住户光照、通风等需求造成了影响，因此会贬值。
　　事实上，无论加装电梯后对于房子的价值造成正面的影响也好，负面的影响也罢。但可以肯定的是，有一类住房会受到巨大的影响。这类住房就是高层住房。因为很多人选择高层住宅的原因正是因为看到了高层住房的便捷性，特别是有老人或者小孩的家庭，配备了电梯出行会更加安全。
　　而另一方面，高层住房暴露出来的问题也越来越多：1、高层住房公摊比例大，导致购房成本增加。2、高层住房容积率过大，影响居住体验。3、高层住房本身反射太阳光，造成光污染，影响行车司机的视线。4、自身的火灾风险问题。可以说，高层住房正在走下坡路，变得越来越不受欢迎，失去了电梯这一个优势之后，以后的处境会更加艰难。
　　3类房子或“无人接盘”
　　结合目前楼市分化的现状以及新规下住房模式的改变，三类住房可能会变得越来越“不值钱”。
　　01多层住宅为主、高层住房单一区域的高层住房。
　　如果一个地区的特点是多层住房为主，仅仅只有几栋住房是高层住房的话，要是放在过去，这个区域一定是高层住房最贵，因为以前的高层住房还是十分吸引购房者的，加上只有那么几栋高层，象征着这个区域的“核心”，能够一览这个区域的全貌，因此这种区域的高层住宅肯定是最贵的。
　　但是放在现在，结果就恰好相反了。首先，因为之前提到过高层住房越来越多问题的出现，导致一部分购房者的流失。其次，由于多层住房以及老旧住房都会加装电梯，因此选择这两类的购房者会更加多。最后，如果这整个趋势都是高层住房的话，就没有对比性可言了，贬值空间显得很小，但如果这一片只有那么几栋高层住宅的话，有了对比性，贬值空间反而加大了。
　　一旦中小型城市开始加装电梯，以及多层电梯住房开始兴建，那么这类房龄大的高层住房会很快贬值，被众多购房者抛弃。
　　02偏远城市、缺乏核心发展潜力城市的新房。
　　事实上，上文提到的“胡焕庸线”，仅仅只是人口密度分化的一个开始。随着交通工具的进步以及互联网科技的发达，每年的毕业季、打工季，都有大量的学生以及打工者前往一二线城市、长三角以及珠三角城市群。而人口的流动带来了大量的住房需求，因此尽管现在房价整体走向稳定，但是这类城市群的房价依旧稳中有升。
　　而与之对应的则是偏远城市，每年都有大量的人口外出求职，而一旦在当地有了稳定的收入，很可能就在当地买房安家，那么对于这类城市来说，人口数量是在不断减少的，人口数量减少的同时，住房需求量也在减少，因此偏远城市的新房价格会很快跌落。根据2019年官方发布的数据来看，2019年整体城市化率已经达到了60.60%，而发达国家的平均值为70%。也说明了城市化进程已经进入尾声，农民工进城的住房需求问题得到解决，城市将不再向外扩张。
　　而如果城市缺乏核心发展潜力的话，那么这类城市也缺失人口流入的条件，无法供应更多的求职岗位。进而整个城市的收入这块“蛋糕”会减少，那么也会造成更多的人选择去其他城市发展。
　　03非学区、无商圈、商业水电的公寓。
　　前几年，公寓由于总价低、单价低、外观以及户型独特的优势，吸引了不少购房者。但现在公寓的诸多问题也暴露了出来，公寓本身住户很多都是商业用途的，这就造成了整体住户鱼龙混杂，带来了不好的居住体验。其次，大部分公寓的产权只有40年，并且还是商业用途的水电，长期下来也是一笔不小的开支，未来出手也存在困难。并且很多设计独特的户型，都是当时的“网红”设计，过一段时间就被淘汰了，不具备持久保值的能力。
　　而对于非学区、无商圈的公寓，那么其本身的金融属性就很低了，并且有的城市公寓还无法落户，有的城市可以落户，但是是街道的集体户，入学的时候学校都会要求提供房产证，否则还是没有学位。在新房多层为主、旧房加装电梯的大环境下，购房者多了很多的选择，公寓的处境就更艰难了。
　　总结：未来多层建筑为主、旧房加装电梯的要求下，居民的住房模式也将产生巨大的变革，而与之对应的是几类住房的贬值。2019年，社科院发布了房地产蓝皮书，结果显示超过17个城市住房空置率已经达到了20%以上，房价涨势稳定后，这些住房也会回流市场，卖方市场的竞争也会加剧，加上人口的迁移，那么这几类住房可能就算降价也没有“接盘者”。（来源：今日头条 财经前瞻）