“公摊”、“预售”有望全面取消？买了房的人有补偿吗？答案来了

王皇珍

　　一直以来，老百姓买房，除了房价过高这道高门槛以外，后面还有两道“难题”等着他们，一个是“公摊面积”，一个是“期房预售”。
　　公摊面积意味着本来100平米的房子，到手后可能只有70平米，剩下的30平米“不翼而飞”。对于百姓而言，相当于购房成本额外提升了一截。
　　期房预售意味着虽然买到房子的价格比现房便宜一些，但是等待时间可能会很久，并且到手后的房子可能和预期规划完全不一样。最令人头疼的问题就是开发商那边出了问题，导致工程停滞甚至住房直接烂尾。
　　“公摊”和“预售”，长久以来一直都是老百姓的心病，本来买房已经够难了，却还要为了房子的问题而发愁。因此，有关取消公摊和预售的呼声一直很高，近些年来一些官方媒体也在指出其中的问题，那么公摊和预售有望在5年内全面取消吗?对于已经买了房的人，是否还有一定的补偿呢?下面笔者来逐一解答。
　　公摊面积和预售制
　　01公摊面积
　　害人不浅的“公摊面积”到底是谁发明的，很多人都说是以前的华人首富李嘉诚，但实际情况是，李嘉诚并不是公摊面积的发明者，而是推广者。公摊面积最早起源于香港，随后被引入国内。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等都被算到“公摊面积”内，对于购房者而言，你的住房面积实际上被这些设施给“公摊”掉了。
　　为什么说公摊面积“害人不浅”呢?主要有以下几个方面的问题：首先，公摊面积占比大。按照一般标准而言，多层的公摊面积为8~15%，小高层为10%~20%，为15%~30%，多梯多户的超高层公摊面积可能达到40~50%。但是真正住进去的话，很多购房者发现公摊出去的面积会更多，另一方面，现在新建的住房很多都是多梯多户的高层房，公摊40%出去的话，意味着100平的房子到手只有60平米。
　　其次，给了开发商可乘之机。很多开发商都用公摊面积来糊弄购房者，作为赚钱的工具。比如很多小区开发的公摊面积，有可能是开发商自己填报的，那么填报的数据真实性可想而知。此外，他们会故意增加一些公摊面积，因为为此买单的是购房者，经过这么一番操作之后，开发商就实现了“偷面积”，假设一个小区有2000套房，每户多写4平米的公摊，房价为1万元每平，那么就可以多赚取8000万元!
　　02预售制
　　预售制也就是我们所说的“期房”或者“卖楼花”。预售制最早起源也是香港，后来国内由于城市化进程大力发展，大量人口进城导致购房需求激增，但与此同时开发商却没有足够的资金建房。因此为了解决这些人口的住房需求问题，国内便引入了“预售制”。
　　早期的预售制，的确是很好地解决了开发商融资的问题，但后来很多开发商看到预售的“便捷”之处，于是就加以利用，给购房者来带了不少的麻烦。第一，延期交房。很多开发商给购房者承诺的是2年左右就能交房，但是往往拖到了3~5年之久，对于购房者而言，意味着多承担几年的租房费用，但是开发商单方面的违约却没有相应的惩罚措施。
　　第二，拿到房子与规划严重不符。很多开发商在期房销售的时候，都会将小区的环境、周边的配置、以及户型的结构说得天花乱坠，但是购房者用首付或者全款换来的只是口头上的承诺，并没有实际上的保证。因此在交房后，得到的小区与规划不符、周边配置与预期不同、就连户型结构都和描述的相去甚远，因此吃了不少亏。还有可能由于开发商本身运作不当的问题，最后房子直接烂尾，给购房者带来了巨大损失。
　　公摊和预售有望全面取消?
　　对于如此伤人公摊面积和期房预售，取消的呼声一直高涨，就连官方媒体都发文狠批过。人民日报曾发文《买100平米房子只得70平米，“公摊面积”让我们很受伤》，明确指出越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。新华社也曾经指出过公摊面积的弊病：公摊面积问题不是一个新鲜话题，但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。
　　与此同时，有关预售制的批判声音也是不绝于耳，人民日报曾转载了一篇文章《关于商品房预售制，调研可先行》里面就明确指出现在预售制问题很多，商品房预售制与各种机制挂钩，短期内取消是不可能的，不过长期来看，取消预售制不可避免。
　　不仅如此，现在已经有三个省份有了实际行动：
　　广东省：将逐步探索试点商品房现房销售制度与商品房制度取消的可能性。
　　河南省：新出让的土地建设商品房规划的，全部要实行现房销售制度。
　　福建省：对于房企的融资进行了约束、设立了“监管账户”，保护了购房者的资金安全。
　　尽管大部分人都希望公摊和预售取消，但是也有一些购房者发出了自己的担忧，由于面积都成了实际面积、也没有了相对便宜的期房，那么“公摊”和“预售”取消后，会不会可能导致房价上涨呢?
　　对于，经济日报给出了答案，并且严厉批评了“取消公摊面积，房价上涨”的言论：这是危言耸听，压缩公摊面积或改成套内建筑面积计价造成的价格上涨，本身只是一个数字问题，并不会真正提高购房者的负担，相反会降低购房者未来的压力。公摊面积取消后，如果开发商敢私自降低住房质量、抬高房价，那么广大购房者也是不会答应的。
　　对于期房预售的取消，则更加不可能导致房价上涨了，反而还有助于消除楼市的泡沫。期房之所以便宜，因为开发商承诺现房出来后，价格将会比期房高出10%。购房者看中了价格实惠、投资者看中了10%的利润差，于是纷纷购买。而现房出来后，开发商往往会将价格提升至原来15%甚至20%，以此来营造期房购房者以及投资者“赚到了”的假象。无形中形成了15%~20%的泡沫价格。
　　而期房一旦取消后，没有了与现房价格的对比，投资者不敢贸然行动，开发商也不敢私自涨价，这样购房者还是不会买单。所以说，期房取消后，不仅不会抬高房价，反而有助于泡沫的消除。
　　期房购房者以及买了房的人有可能获得补偿吗
　　如果公摊面积以及期房预售取消后，对于购房者而言，公摊出去的面积或者由于开发商自身原因导致的延期交房、住房质量问题的购房者，也没有可能获得开发商的补偿呢?笔者认为基本上是不可能的。
　　对于公摊面积，还是拿上面的例子来说明，如果一个小区有2000户，房价为1万元每平，平均每个家庭公摊出去25平米的面积，那么开发商一共需要退回5亿元。并且还没有算这2000户业主此前多缴纳的物业费用，对于开发商而言可能把吃到肚子里面的钱吐出来吗?结果可想而知。
　　对于延期交房或者房屋质量问题的赔偿，就更加难了。首先，签订的合同上并没有写明相关事宜。其次，每个住户的情况不一样，不能一概而论。房屋质量也没有明确地证明要建成什么样子。因此有恃无恐的开发商就更加不可能提供补偿了。
　　总结：“公摊面积”以及“期房预售”长久以来一直是老百姓买房的心病，买房就已经很不容易了，多少家庭需要大半生去还贷，如今却还要面临这样两个难题。不过就如同官方媒体所说的一样，两者都与很多机制挂钩，短期来看，就算有一些试点城市在进行试验，但是取消也是不太可能。不过5年之后再来看，两者还是有很大可能会全面取消的。（来源：今日头条 财经前瞻）