买房子，等额本金和等额本息哪个划算？

王皇珍

　　没有划算这一说法，因为贷款利率是一样的，只是计算方法不同罢了，或者说选择哪一种都划算。
　　有人会觉得，等额本息比等额本金所还利息更多，就觉得等额本金更划算。可有没有想过等额本金前面还的金额较大?因为金额较大，剩余本金较少，所产生的利息自然就少了。
银行房贷是不存在复利，即不存在利滚利的，并不是说今年没还的利息到明年利息也要算利息。银行房贷是按年计算，当年所产生的利息在当年就还完了，房贷计算器计算出来的三十年本金和利息仅是预估还款金额，并非实际还款金额，实际还款金额会随基准利率波动而波动，是无法准确计算的。　　假如房贷利率为6%，那么月利率就是0.5%，那么贷12万，在等额本金和等额本息情况下的计算金额如下：
　　等额本金：
　　本金=12万/12=1万元
　　第1期利息：12万*0.5%=600元
　　第2期利息：11万*0.5%=550元
　　……
　　第12期利息：1万*0.5%=50元
　　即本金加利息总共还12万+(12万+11万+……+1万)*0.5%=123900元。并非是12万+12万*6%=127200元，这两种计算方法是不同的，后者是已还本金还算利息，非银行采取的计算方法。
　　等额本息：
　　等额本息计算公式比较复杂，可以网上搜一下房贷计算器。
　　那么它的方程组是怎样的呢?假设每个月等额还款金额为X,而每期欠款金额为a0、a1、a2……a12。
　　其方程组为
　　a0=12万
　　a1=a0(1+0.5%)-X
　　a2=a1(1+0.5%)-X
　　……
　　a12=a11(1+0.5%)-X=0
　　计算结果为X=10328元，本金加利息总共还10328*12=123936元。
从上面两种计算方式来看，不管采用哪种还款方式，银行房贷都是只收已发生的利息，不收未发生的利息。归根到底，住房贷款与期限多长或选择什么还款方式没有关系，它只计算当年的本金与利息，不要被期限和还款方式所误导。　　比如上面四图，只要利率一样，12万不管选择多少年还款，还是什么方式还款，第一期的利息它永远是600元，而往后的利息以所剩下的本金按月利率逐月计算。
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史蒂芬的专栏 资深外企工程师 优质财经领域创作者06-06 22:43 关注都一样，没区别，因为利息都是按照占用资金*利率来算的，不存在哪个更划算的问题，只是每个月还款额里本金和利息的组合比例不同。 　　有人说，可是明明等额本金的总利息就是要比等额本息少啊。
　　以100万房贷为例，贷款30年，以4.9%利率算，等额本金就要比等额本息少了近20万的利息。
　　但是等额本息初始阶段还款额要多很多呀，占用的资金要少很多，那你把这些多的资金去做理财，也能把这部分差价赚回来，所以其实是一样的。
　　为了便于理解，我做了下面这两张图。
　　等额本息
　　等额本金
　　等额本息是通过一个复杂的算法把每个月的本金和利息按某种比例组合，以达到每个月等额之目的，大家可以看到利息变化趋势其实是一条曲线。我们上面为了简便计算的时候近似地把它当做一条直线处理。
　　等额本金就是把本金等比例摊分，还了多少本金利息就减少多少，所以利息是等差递减。
　　大家可以看到等额本金初期还款压力会大很多，在第130个月(第11年)的时候才能低于等额本息的月还款额。
　　但不管哪种方式，利息都是按照占用资金*利率来算的。
　　这11年间，你把这部分多出来的钱拿去做理财，收益比贷款利率6%多你就把利息赚回来了。
　　所以这两种贷款方式，本质上没有区别。
　　但资金的流动性也很重要，就算是你再有钱，也不要选择等额本金，因为手头里多点闲钱，不用的时候做理财，急用的时候还能顶上，比还给银行强吧。
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首席投资官 天阅教育官方账号 优质财经领域创作者04-13 10:03 关注首席投资官(评论员：和田玉)认为怎么划算看个人情况，小编前段时间刚贷款买了车位，在选择是分三年还款还是五年还款时我纠结了：分三年贷款利率最低，但每个月还款本金多;分五年利息虽然比三年的多不少，但是每个月还款无压力。最终，我选择了分三年，因为计算下来每个月还款对生活没有太大的影响，也就是紧巴一点! 简单来说，等额本息就是每次还款的金额都是一样的，然后每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减;等额本金就是你每个月还款金额逐渐递减，其中每个月还的本金相等，利息比重也是逐月递减的。对于选择哪一个比较划算，依旧要看个人还款承受力;小编买房时选择了等额本息，因为我用贷款计算器算了一下等额本息和等额本金还款的差额是五万多，所以我选择了每个月还款压力比较小的等额本息。另外，银行对于等额本金还款时收入的要求要高于等额本息，往往是要大于你每月还款金额的两倍;银行为了批贷及提高收息的考虑，也会默认给你选择等额本息还款。下面是以现行利率，纯商贷计算的60万贷款按照30年还款分两种方式计算的具体数据，供大家参考理解，两者贷款利息差额10万多，如果用组合贷会小一些。　　展开全部 34 赞 踩 1评论 分享 举报
李中东 作家 优质财经领域创作者09-14 08:31 关注买房子，等额本金和等额本息哪个划算? 　　等额本金和等额本息这两种还款方法各有各的适合人群，各有各的优点，并不能笼统地说哪种方法划算，得看个人的具体情况。
　　下图为这两种还贷方法的区别：
　　等额本金的优点是还贷期内，总的利息支出较低，比等额本息要划算一些，但是 ，等额本金前期支付的本金和利息较多，还贷初期，负担较重，以后还款负担逐月递减。
　　相反，等额本息每月的还款金额是固定的，但是，在贷款期内，总的利息支出要比等额本金要高一些。
　　这两种还贷方法各有各的适合人群：等额本金适合正处于事业的黄金期或者即将退休的人，因为他们现在收入较高，预期的将来收入会递减。
　　而等额本息适合有稳定职业收入的人，比如公务员、教师、医生等事业单位工作人员等，每月还贷金额都是固定的，较符合他们的收入现状。
　　此外，对一些刚参加工作不久，结婚成家贷款买房的年轻人来说，因为他们的资金有限，如果采用等额本金还款法，当前还款金额太高，这对他们是不太合适的，所以，这些年轻人最好采用等额本息法还款。
　　等额本金法相比等额本息法，最大的优点就是节省利息，为了直观说明这一点，下面举例说明：假设贷款100万，30年，贷款利息为5%，两种还贷方法下计算结果见下图：
　　等额本息法下，支付利息为93.26万元。
　　等额本金法下，支付利息为75.21万元。
　　两者相差：93.26-75.21=18.05万元
　　由此可见，等额本金相对于等额本息，是比较省利息的，而且，贷款总额越高，贷款期限越长，贷款利率越高，节省的利息越多。如果前期还款能力较强，那么，采用等额本金法还款是比较划算的。（来源：今日头条 三人聚众）