几年后，“预售制”或全面取消，已有2个省份尝试，再见了烂尾楼

王皇珍

　　预售制的起源及产生的影响
　　01预售制的起源
　　预售制最早在1956年出现于香港，其基础是完善律师执业制度、公示制度以及对于房地产市场的规范管理。早期的房地产，由于开发商普遍缺少资金，另一方面商品房供应量小，因此借鉴了香港的房地产开发经验，于1994年正式确立下来，至今已经发展了26年。
　　商品房预售制，也就是我们俗称的“卖期房”、卖楼花，指的是房地产开发商企业将正在建设、或正在筹建中的商品房预先出售给购房者，并且由购房者支付定金或者房价款，开发商将这笔钱用于楼盘整体的开发建设及筹划。
　　02预售制的利处
　　早期城市化发展的进程中，大量农村人口进城，带来了大量住房需求。但是由于开发商资金不足，没有充足的资金来建设住房，因此这个时候预售制便很好地解决了这个问题。预售制的出现，就是为了解决商品房建设的资金不充足的问题，后来也成为了开发商最重要的融资渠道之一。数据显示，预售制推广10年后，也就是2014年，房地产开发商筹集资金达到17168亿元，其中预售筹集资金达7400亿元，占比43.1%，而开发商通过自身筹集的资金只占30.8%。
　　在房地产行业兴起的时代，由于企业成立门槛较低、融资成本较低，因此市场上的房企数量大大增加，那么也就产生了越来越多的问题。
　　03预售制的弊端
　　交易标的不确定，购房者风险大：购房者购买期房时，由于交房时间跨度很长，因此会产生很多不确定因素，比如开发商由于各种原因，不得减缓工程进度，甚至暂停工程。那么对于购房者而言，拿到房子的时间就又将往后延期，一般的期房到时候时间都是2~3年，时间长一些的甚至延长到5年以后。很大程度上增加了购房者的时间成本。
　　一房多售行为：购房者在签订完开发商预售合同后，只获得了一种期待的权益，并没有获得实际是房屋所有权，因此经常产生开发商一房多售、甚至拿购房者的房产去抵押等行为。
　　交房瑕疵、与预期不符：很多购房者在期房到手以后，会发现和最早开发商规划的完全不一样，比如小区的各种建设不到位、周边资源配置缺失。更重要的是很多购房者拿到手的户型都和预期的差别很大，或者质量存在很大瑕疵，和最早开发商宣传的完全不一样。
　　住房烂尾、房企携款跑路：由于房企建设门槛较低，因此很多房企的资金链都是有问题的，一旦遇到风险很容易使得资金链断裂，进而破产倒闭，那么最后房子就烂尾了。开发商携款跑路的情况也时有发生。
　　因此，对于购房者而言，购买期房的风险是很大的，但是很多购房者由于手头资金不充足，因此看上了价格便宜一些的期房，导致最后拿房时间延期、到手房源与预期规划严重不符、甚至住房烂尾等情况。对于购房者来说，一旦期房烂尾，意味着自己不仅房子拿不到了，并且前期缴纳的首付或者全款也都没有了，是一个极大的损失。所以说，预售制的取消是民心所向。
　　“预售制”或全面取消
　　关于预售制，购房者们有一个很贴切的比喻：预售制就像开发商手中的“西瓜”，自己想怎么切就怎么切，如何分都是开发商自己说了算。毕竟对于购房者而言，只获得了“期待”的权益，并没有任何实际的权益。
　　不过目前来看，开发商手上的“西瓜”将没有了。
　　有关预售制度取消的呼声越来越大。不久前，人民日报曾转载了一篇文章《取消商品房预售制、调研可先行》并且明确地表达了自己的观点：
　　过去针对日益增长的住房需求与开发商融资问题，预售制起到了很积极的作用，但是现在弊端很多，商品房预售制与土地制度、房地产开发等各种机制挂钩，短期内取消是不可能的，不过长期来看，取消预售制不可避免。
　　事实上，除了福建以外，广东省也出台了类似的通知，并明确表示将逐渐探索试点商品房现房销售制度与商品房预售制度取消的可能性。无独有偶，前阵子河南省也出台了相关的规定：对于新出让的土地建设以及商品房规划的楼盘，全部要实行现房销售制度。
　　不过，对于预售制度的取消，不少购房者也发表了自己的担心，因为期房相对于现房还是便宜一些的，那么预售制度取消以后，会不会导致房价上涨呢?答案显然是不会的，可以这么说，不仅不会导致房价上涨，还会带来三大改善。
　　取消预售制的三大改善
　　01进一步规范开发商经营
　　之前已经提到过，由于房企开发商成立门槛较低，而建房融资成本较低，因此很多人先后涌入房地产市场，经营房企。但是从近几年的数据来看，开发商倒闭的数量越来越多，这些开发商背后可能就对应着多个烂尾楼的形成，自身资金实力不足，房企经营就会出现问题。
　　因此，为了解决这个问题，前不久银保监会对于开发商设立了“三道红线”来规范房企资金模式，其中有一条“剔除预收款后的负债率大于70%”，仅仅是这条，就有超过以上的房企，里面甚至包含了很多家头部房企。由此可见，这些房企的资金都是有问题的。
　　这次福建省出台的新规，进一步地规范了房企资金运营行为，并专门设立了一个“监管账户”，这样很好地保护了购房者的资金安全。并且对于以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管、虚报工程形象进度等违规行为的房企，将会被暂停经营，对于情节严重的依法处罚。
　　02有助于消除楼市泡沫
　　很多开发商融资前，都会放出消息，比如现房的价格比期房贵10%，诱导消费者购买期房来融资，同时由于10%差价的存在，吸引了一大量的投资者。在期房建成后，开发商往往会将现房价格提升15%左右，以此来证明自己“说话算话”，并且让已经买房的刚需和这些投资者产生“自己赚到了”的假象，这么一番操作后，将房价泡沫无形抬高了15%。
　　但是取消期房的话，没有期房的价格进行对比，就失去了当中“10%的差价”的因素，因此投资者不敢贸然下手，房子也炒不起来。那么开发商敢不敢将房价提升呢?显然是不敢的，价格提升之后，购房者认为房价过高，并不会买账，因此开发商最终还是会降价求量。所以说预售取消以后有助于炒房现象的减少，楼市泡沫的消除。
　　03保护购房者资金安全，改善城市面貌
　　目前来看，市场上的住房供应量已经大于消费者的需求量了，早期的预售制度主要就是为了解决房子供不应求的问题，因此预售制度的取消也是完全合理的。与此同时，预售制度的取消能很好地保护了购房者的资金安全，避免烂尾的风险。事实上，尽管期房价格低一些，但是等待期房建成的几年内，自己的租房成本也是一笔不小的数字，所以也节省不了多少钱。
　　石家庄一个宣称了投资170亿元的超级大盘，后来由于资金问题导致房企倒闭，这个楼盘也成为了“超级烂尾楼”。前不久，这个烂尾楼又一次登上了热搜，成为了网红打卡的地方，不少年轻人来这里取景、拍照，甚至有年轻人来这里拍艺术照、结婚照。很多烂尾楼里面，都住着缴纳了房款的户主，但是现在房子没有了，自己还要继续还房贷，因此只能选择住在烂尾楼里过着极其简陋的生活，安全也得不到保障。这些伫立的烂尾楼，没人接盘也不好拆迁，影响了城市的面貌。
　　总结：早期的开发商的竞争都是多方面的：比价格、比户型、比地段、比绿化、比服务，但是到了现在，所有开发商都变成了比拼融资手段，有了更多的钱就能建造更多的房子，赚取更多的利润，全然不顾购房者的感受及权益。尽管如同官媒所说，现在与预售制挂钩的东西太多，短期内取消不太现实，但是现在有很多省份都开始大胆尝试了，说明未来预售制的取消还是非常值得期待的。（来源：今日头条 财经前瞻）