40年来首次变革！住房模式出现两大改变，房地产新面貌未来可期

王皇珍

房地产发展历程

1978年，住房商品化、土地产权等观点首次被提出。1980年，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕，也立下了房地产行业的首个里程碑。

历经40年的发展，每每有人回忆过去几年房价变化之快，新的一轮房价涨势就扑面而来，于是这些人又陷入了该早点买房的懊悔之中。不得不承认，这些年来经济发展得如此之快，其中房地产行业是做出了巨大贡献的，早期人们购房需求旺盛，加上房子附加的投机属性，房子在市场上流动的速度非常快，带动了经济发展的同时，也逐渐让房地产行业成为了重要的经济支柱。

不过，任何事物都是利弊并存的，房地产由于本身不成熟、不健康的发展，也暴露出了越来越多的问题。比如前几年流行的“房奴”一词，指的就是高房价下购房者身处的困境。此外，待住房需求逐渐被填补后，房产流动性差也成为了经济发展的阻碍。

提到高房价的城市，人们首先就会想到深圳，恰好也是40年前。1980年，深圳以“经济特区”之名，开始风云变幻，矮屋变高楼，农田变大道。眨眼间，已从小渔村变成大都市，一跃成为了房价领跑城市，也成为了其他城市发展的风向标。不过与此同时，深圳也是炒房客最喜欢的城市，除了中心城区之外，偏远城区也成为了炒房客聚集之地，所以深圳房价很难降下来也是这个原因。

深圳官宣，学习“新加坡模式”

回顾之前两个月深圳发生的大事，有关房地产的只有一条：7月中旬的时候，深圳楼市进行了调控，一共提高了6项购房门槛。调控后的效果也是立竿见影，短短几天，多地二手房挂牌价格直接下跌了5%~20%不等，可见深圳楼市泡沫之大。

可能有人会觉得，今年楼市调控这么密集，深圳调控只是其中之一，没有什么特别的。不过值得注意的是，在深圳进行调控之前，深圳住建部曾前往长沙进行过交流学习。为何要学习长沙？前不久，官方媒体央视新闻发表过这么一篇文章：《如何实现房住不炒？长沙这么做》。

长沙是一个很有特色的城市，近几年发展速度相当之快，作为湖南的省会城市，年度GDP也在几年前突破了万亿大关。特别是长沙的房地产市场发展情况，很值得其他城市学习。1、2019年城市GDP排名中，长沙排在第13名，且增速在前20个城市中是最快的。但是长沙的房价却根本排不上号，甚至比很多三四线城市都要低。2、中商产业研究院发表了2019年50个典型城市的房价收入比，其中排名第一的是深圳，比值为36.1，而排在50名的刚好是长沙，比值为6.4。

从上面的例子中，我们不难得出以下几个结论：

• 脱离了房地产，经济发展也能很好
• 深圳是一个善于学习的城市
• 深圳楼市调控前，都会有相关动作
  

前不久，深圳公开表态：“新加坡是深圳学习榜样，将来深圳市60%的市民住在政府提供的租赁或者出售的住房中”。

这次公开表态可谓含金量巨大，首先来解释一下什么叫“新加坡模式”。上世纪60年代，新加坡面临着非常严重的房荒，仅9%的居民能住上像样的公共住房，1964年，新加坡政府推出“居者有其屋”计划，并由新加坡建屋发展局（HDB）负责房屋五年发展计划的制定，公共住房出售、出租、翻新、管理和办理抵押贷款等。

1985年，新加坡居民公共住房比例已经超过了70%，此后多年，一直维持在80%的水平，且公共住房的价格仅为私人住宅市场价格的1/3。

总结一下“新加坡模式”的特点：供应足、价格低、分配公平。

如今新加坡的房产自有率超过90%，领跑发达国家；商品房价格近二十年间每年上涨幅度不足1%，远低于通货膨胀率，切实做到了“房住不炒”。而善于学习、敢于落实的深圳，学习“新加坡”模式，再适合不过了。并且作为房地产行业领跑的城市，今后也会成为其他城市学习的榜样。

开发商手上的“西瓜”要碎了

说完了房地产行业发展，再来谈一下购房者面临的问题。个人认为，当前最困扰购房者的购房难题有三点：公摊面积、霸王条款以及预售制。公摊面积意味着你买100平的房子，到手可能不足70平，面积缩水严重。霸王条款则是购房者和开发商之间签订的不公平合同，对今后居住生活各个方面都有很大影响。而可能造成麻烦最大的就是预售制了。拿到手的房子和预期不一样、购房缴纳10%左右的“茶水费”、拿房时间长等问题比比皆是，更为重要的是，购房者可能房子都拿不到。

前不久，石家庄一个宣称投资了170亿元的超级大盘，后来由于经营不当变成了“超级烂尾楼”又一次登上了热搜。如今这个烂尾楼已经成为了当地有名的网红地，不少年轻人过来在这里打卡、拍照留念甚至拍摄婚纱照。另外一个地方的烂尾楼，无房可住的购房者们，只能拿布将空层挡住，然后牵一个灯泡，搬一张小床，过着极其简陋的生活。

对于预售制，很多人将其形象地比喻为开发商手上的“西瓜”，也就是想怎么分、如何分，都由自己说了算。

不过这一次，开发商手上的“西瓜”可能要碎了。

由于近几年烂尾房数量增多，多家媒体对于这个现状进行了批判。经济日报前不久发文称：预售制带来的问题十分突出，质量纠纷、延期交房、烂尾等情况频现。无独有偶，中青报最近也发表了文章，认为烂尾房与预售制度有直接关系。预售制度频频被点名，说明其本身已经出现了很大的问题。

那么预售制有没有取消的可能呢？答案是有的！

早期城市化进程的加速发展，人口居住问题成为了当务之急，为了解决这个问题开发商只能多建房子，但是很多开发商本来就是处于高负债状态下运营的，资金成本有限，没有盈余能力盖房。这时候预售制度很好地解决了这个问题，通过提前筹集资金，能够盖更多的房子，同时也解决了人口的居住问题。

那么就目前来看，预售制已经很好地完成了自己的历史使命，也是时候退出历史舞台了。因为现在一方面城市化进程已经发展到后期，住房需求没有以前那么大。另一方面空置下来的房源完全足够解决剩余需求的问题，有专业机构对于空置房源进行过计算，如果加上开发商手上的空置房源，那么国内现在空置的商品房数量已经达到了2亿套，足够5亿人居住生活。

部分购房者会有这样的担心，因为期房相较于现房来说还是便宜一些，如果取消预售制的话，那么可能会导致房价上涨。事实上，这种担心完全是多余的，取消预售制不仅不会提高房价，还有助于减少楼市泡沫。很多开发商在出售房源时，承诺期房价格优惠10%，很多购房者和投资者看中了价差，纷纷买房。等到现房出来后，开发商往往会将价格提升到15%~20%，营造自己“说话算话”以及“买期房就是赚到”的错觉，这样一番操作后，无形中将房价泡沫提升了15%~20%。

取消预售后，失去了这一部分价差，一方面投资者对于购房会更加谨慎，不敢贸然跟进。另一方面，预售制取消后，没有期房和现房价格进行对比，购房者感受不到其中的价格差。如果开发商自己提高价格后，房价高了也不会有人买，因此开发商也不会提高价格了。

总结：不管是深圳带头学习“新加坡模式”，还是“预售制”的取消，都是值得期待的，住房模式的两大改变将使得房地产“旧貌换新颜”，“房住不炒”一直都是需要贯彻落实的核心理念，房子是刚需品而非投资品，更不是有钱人之间“击鼓传花”的游戏。对于购房者来说，以更低的价格买到更好的房子，才是房地产发展的最终目标。（来源：今日头条 财经前瞻）