给购房者最客观的建议：认清“三个现实”，遵循“三个规则”

王皇珍

　　买房是门技术活，无论何时，对于绝大多数购房者而言，买房的首要指标就是房价了。在房价飞速上涨时，买到房子是主要目的，其他的基本不用考虑;在房价稳定趋势中，居住条件、生活环境、户型结构又成了考虑范围;在房价下跌后，要不要买房?什么时候买房合适?就成了重点考虑问题。所以说，购房者对于买房这件事情，全部都基于房价走势判断的。
　　有人认为，楼市的发展需要符合“自行车”理论：只能前进，无法后退。发展得过快，就有摔倒风险，稳步前进才是硬道理，也能长久地走下去。不难看出，过去楼市由于不成熟、不健康的发展，已经偏离了这条轨道。不过经历了密集调控后，楼市又逐渐朝正确的方向前进。基于楼市现在的大环境下，给购房者最客观的建议就是要认清“三个现实”，遵循“三个规则”。
　　认清“三个事实”
　　01房价总体平稳，未来不会大涨也不会大跌
　　在大多数城市先经历长时间大涨、后经历短时间下跌后，大多数地方的房价走势终于得到了控制。未来楼市也注定会按照这个进程发展，未来房价不会大涨也不会大跌。寄希望于未来房价大涨和房价大跌的购房者最好不要保持这种心态了。
　　高房价给我们带来了什么?首先就是高房价与居民收入水平不协调，大多数工薪阶层如果只靠自己工资水平想在一二线城市已经基本不可能了，光是几十万的首付就需要攒10年以上，更何况还有30年的房贷。其次就是百姓消费水平低迷。高房价下，没有买房的人不敢消费，省吃俭用存首付，害怕房价继续涨，自己就更加买不到房子了。最后就是经济发展受阻。最近强调要发展“经济内循环”，而经济内循环的重要支撑就是百姓的购买力，现在钱都捆绑在房地产里面了，购买力也提升不起来。因此，房价继续上涨只会导致这些问题继续恶化。
　　房价大跌会带来什么呢?根据购房投资者买涨不买跌的心态来看，房价持续下跌基本上没人会买房。对于已经买了房子的人来说，房价持续下跌，假设自己还剩下100万房贷，但是同样的新房只需要80万就能买到了，自然也会选择弃房断供。期房断供造成银行产生坏账，大量坏账产生会导致银行破产。破产银行的坏账流入上级或者平级银行，最后产生连锁反应，引发经济动荡。
　　02对于购房者而言，已经不需要“高压买房”了
　　在房价普遍大涨的时候，购房者需要考虑的是“如何能买到房”，很多人都是找亲朋好友借钱、利用金融杠杆工具、有的夫妻甚至选择一人贷首付、一人房贷的方式买房。对于这种做法，从当时的角度来看也是形势所迫，尽管会背负着巨大的还款压力。但是如果不这么做的话，房价的涨势比工资还快，只会越来越买不起房。并且到时候就算资金出现了问题，将房子卖掉还债可能也不会亏。
　　但是如果在房价走势稳定的话，对于购房者而言，是完全没必要“高压买房”了。一方面意味着以后生活过得很艰苦，各种贷款的利息也是非常高。另一方面如果意外发生断供的话，那么自己的首付和已经缴纳的房贷肯定是要不回来的，并且在银行将房子打折出售后，如果出售的价格不足以填补房贷的话，那么剩下的还是由购房者承担。此外，征信也会出现问题，生活各方面都受到影响。
　　03开发商、炒房客都不好过
　　现在楼市现状，开发商和炒房客都不好过。
　　对于开发商而言，在房价限制、竞价竞争的要求下，利润不可避免地降低了。此外，由于“限高令”的原因，住房也不能建得太高，利润又一次打了折扣。更重要的是，由于上半年长达4个月的施工进度停滞，资金链受到严重打击。
　　官方公布两次数据：2020年上半年，房企破产倒闭数量为240家。2020年前8个月，房企破产数量为380家。尽管楼市开始回暖，房企倒闭的趋势依旧在延续，甚至更加严重。
　　对于炒房客而言，现在炒房甚至成为了高危行业。对于炒房客来说，房价一年如果上涨幅度在8个点以下，绝对是亏本的。但是现在房价走势稳定，涨幅很难达到这个要求、也很难持续。现在二手房市场挂牌量激增就能很清楚地反映出这个问题。
　　遵循“三个规则”
　　看清楚楼市三个现状以后，对于购房者而言，买房遵循这三个规则。
　　1、不要随便买房
　　在房价走势趋于稳定后，购房者的购房策略也需要进行改变。现在已经不是无脑买房的时代了，作为一个必需品，房子可能会伴随你一辈子。因此，对于住房的考量不应该仅仅局限于价格上，对于购买地段、未来升值空间、楼盘选择、室内光照以及通风等各种方面都应该自己考量，买到了差房子自己住着也不舒服，未来也很难出手。
　　另一方面，对于购房者而言，也没有必要到处借钱贷款买房了，给自己的经济压力负担过大。并且现在很多地方楼市的调控也倾向于无房刚需，在炒房现象禁止后，越来越多的空置房源也会流入市场，供求关系发生逆转。今年买不起房的话，可以明年再买。
　　2、公寓、小产权房慎重考虑
　　在房价过高的时候，很多人都会选择小巧精致的公寓以及价格实惠的小产权房来居住或者用于过渡期，但是现在对于公寓以及小产权房的购买，需要慎重考虑。
　　现在很多地方的公寓产权只有40年，并且无法落户。不能落户的话房子的附加值就减少了很多。并且很多人买公寓就是商业用途，如果公寓隔壁是商业用途的房间的话，那么无疑会影响居住体验。并且公寓都是商用水电，时间长了也是一笔不小的开支。并且很多公寓的卖点都是精致的外观，但是审美潮流的变化是很快的，现在觉得很不错，以后不一定受人欢迎，未来公寓转手也会成为大问题。
　　小产权房一直都有很大的争议，可以说除了价格便宜之外基本上全是缺点。首先，小产权房不能落户，也失去了很大一部分的附加值。其次，小产权房容易发生纠纷，因为纯属个人之间的交易，并且很多小产权房都是违建的，到时候可能被无偿拆除，并且就算有拆迁款的话，受益人也是原来的户主。最后，小产权房不能用于抵押贷款，意味着不能用于应急。
　　3、对于开发商的选择
　　上文已经提到过，很多开发商在经受了“三重打击”后，利润已经被大大降低了，虽然不至于亏本，但处于这样的大环境下，不排除某些开发商可能会为了节约成本、加速资金回流变现速度，选择更为廉价的原材料来建房，这样对于购房者来说，可能购买到质量差的房子。
　　另一方面，我们知道很多开发商现在的资金链都是出了问题的，并且以后肯定也会有房企继续破产倒闭，一旦倒闭那么我们购买的期房就成了烂尾楼，最后不仅房子没有了，而且还要继续还银行放贷。因此，未来对于开发商的选择，尽量选择口碑好的开发商，或者资金实力比较雄厚的开发商，起码质量有保障，且不会烂尾。
　　在购买现房时，如果不是一期房源，那么可以去实地多进行考察对比，看能否发现质量问题，或者可以带上一些专业人士帮忙看一下。
　　总结：房价大涨已经成为过去式，房价稳定之后，购房者考虑的除了价格外，还应该多多考究房子本身的属性以及周边配套的资源，房子是伴随我们一生的事情，花这么多钱买房，如果住着还不舒适的话，那么就得不偿失了。（来源：今日头条 财经前瞻）