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房产贷款知识

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发表于 2020-7-14 10:15:56 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自河南
  必须要了解的贷款知识
  在房产贷款领域是有非常明显鄙视链的,2017年有个非常出名的段子,全款的往里走,按揭的不要堵门口,公积金的请把单车挪走!
  这句话很明显的揭示了一个鄙视链条:全款 > 按揭 >公积金, 在信用卡分期、现金贷、花呗等这类金融产品泛滥的今天,要说你一个都没有用过,不太可能, 很多人当谈论这些产品的时候,经验非常老道,因为花呗、信用卡分期,他经常用,所以他非常熟悉,但是对于房贷,给他的感觉却非常陌生!
  大部分人只要一提到向银行借钱,一百个不乐意,在这些人的观念里,宁可把钱存银行也不愿意向银行贷款,最终结果就是你的钱被贷款的人借出去,然后买房,等房价高了之后,再把高价的房子卖给你!
  大部分人对房贷的认识,应该是从买房开始,当你贷款100万,贷30年的时候,30年的时间本息总共要接近200万了,很多人大吃一惊,利息好高!
  很多人对房贷有一些误区,只看总额了,我们可以先看一下你平常使用的信用卡、借呗实际年利率是多少!
  信用卡分期的年利率大概是7.3%-17.5%,而借呗日利率是万分之四,就是借一万元,一天是四元钱,很多人可能感觉4元钱,不贵啊,但是年化你算一下已经达到了14.5%!
  在中国年利率超过24%就属于高利贷了,而我们的信用卡分期利息已经非常接近了!
  前段时间国家严厉打击的校园贷,就是给人感觉非常低的利息,但是实际非常高的利息,比如好多大学生喜欢攀比,但是父母没有给那么多钱,他们就去找校园贷借款,借1000元,一周七天的时间,到期之后本金一共还款1200元,很多人一看,哇,好便宜,利息才200,但你要是算一下实际年利息,已经达到了1040%了,超超超高利贷,但是隐藏在背后的却是感觉利息非常低!
  这就是一些金融机构的障眼法了,这也是他们的高明之处!
  目前中国的房贷实行的是浮动利率,按照原来基础利率4.9%计算,贷款100万,贷30年,按照等额本息的方式,30年总利息需要九十多万!
  信用卡、借呗,之所以让你感觉利息低,是因为你借的总额低,以信用卡0.66%的月利息来计算,假如你贷款100万,30年的总利息是237.6万,相比房贷100万,30年总利息九十多万相对来说,房贷利息大约是信用卡分期利息的40%都不到!
  这样对比,你感觉房贷利息还高么?
  在很多人的印象中,房贷利息是一成不变的,但是我要告诉你,这是错的,其实房贷利率是会随着每年国家的基础利率的变化而变化的,国家基础利率发生变化,房贷利率也会在次年的一月份发生变化!
  例如:你买房的时候用的基准利率4.9%,没有上浮也没有打折,当国家基础利率变成4.5%的时候,你第二年的利率也会变成4.5%,假如贷款时候利率上浮了10%,那么第二年的利率就会变成4.5%的上浮10%!
  很多人看到这里会说了,房贷利率上浮真是太吃亏了,等房贷打折的时候再买房比较好,其实房贷利率的变化,对于打算买房的你来说,真的没多大关系!
  因为没有谁真的需要花30年去还房贷,原来有过一个统计,一般房贷在五年之内还清的比例最多,高达80%,大部分因为换房,卖掉旧房子,所以实际上还款时间根本到不了30年!
  现实中,没买过房的人觉得要背30年的贷款,需要还一辈子贷款,太难了,但是你回忆一下你周边的亲戚朋友,特别是在三线以上城市的,实际换房周期大多数不超过10年的,等30年才换房的人少之又少!
  虽然贷款了30年,但是无论你是收入提高了需要主动还贷款,还是为了卖掉房子被动的还贷款,绝大部分人在十年左右就还清了一套房子的贷款!
  其实你可以算一下,即使你的利率上浮,你需要支付多少利息!
  现在是浮动利率了,咱们按照基准利率4.9%来算,贷款100万,贷30年来算,你的总还款额是191万,按照基准利率上浮10%来计算,你的总还款金额是202万,按照基准利率上浮20%来计算,你的总还款金额213万!
  以上浮10%的情况计算,大概每个月多还款300元左右,即使5-10年产生的总利息也不过就是1-3万左右,相比较你买房获得的红利,多付几万的利息不值一提!
  很多人买房的时候喜欢用公积金,他们知道公积金贷款和商业贷款的利率差别非常大,很多人能用公积金的情况下很少用商业贷款,因为公积金利率非常低,除了利率其实还有别的区别!
  1、贷款额度不同
  公积金贷款和商业贷款的年限都是30年,二手房商业贷款的时候会受楼龄的影响,最高的贷款年限可能不超过30年,但是新房的情况下,两种贷款的年限都是一样的!
  但是贷款额度却是差别很大,商业贷款基本上可以说没有额度的限制,只要你的流水能覆盖两倍的月供,一般会贷给你房屋评估价的70%,也就是7成贷款!
  公积金在贷款的时候是有额度限制的,每个城市的额度也不一样,像深圳,个人申请的额度最高也就是50万,家庭可申请的最高额度就是90万,但是你要知道,在深圳买一套房子动辄四五百万的!
  并且公积金的申请额度会跟个人公积金账户相关的,深圳的公积金贷款额度是公积金账户余额的14倍!
  很多人为了让公积金贷款额度更高,选择去一次性补缴,但是有个规定,一次性补缴的公积金不能作为余额计算基数的!
  2、利率不同
  我们都知道公积金贷款和商业贷款最大的差别在于利率的差别,公积金的贷款利率在3.25%,而商业贷款的利率在4.9%,现在实行新的利率制度之后,可能会有浮动,但是总体上还是在4.9%附近,当然了,各个银行会根据自己的情况不同,适当作出调整的,公积金贷款作为一种政策性的贷款,利率相对来说比较稳定!
  你买一套总价120万的房子,首付三成,你大概需要贷款84万,贷款年限30年,按照等额本息最后计算出来,商业贷款最终需要76万的利息,而公积金贷款需要还47万的利息,相比来说,公积金贷款能省下不少钱!
  3、贷款政策不同
  由于公积金的利率非常低,所以在政策限制上也比较多,公积金一般只能用于一套房子,也就是说你只要有一套房子用了公积金贷款,第二套房子就不能再使用公积金贷款了!
  例如:你的第一套房子用公积金贷款了,然后还完了,你再买第二套的时候就不能用公积金了,你要是第一套房子用的商业贷款,你第二套是可以用公积金贷款的,但是公积金贷款是需要利率上浮的,所以最好的是把你的公积金贷款的名额留给自己的首套!
  我们所有人都想用最少的利息贷到最多的钱,这是我们最关心的问题,在解决这个问题之前,我们先要明白,房贷最常见的两种贷款方式,等额本息和等额本金!
  这个大家应该都明白是啥意思,可以自己查一下,我主要是想跟大家谈谈那种对你来说更加实惠!
  很多人在买房的时候,总是关注等额本金跟等额本息那种更实惠,其实在房产投资中,那种实惠不是最重要的,最重要的是你能承受哪种!
  按照100万的贷款基准利率分别计算一下等额本息和等额本金的第一年,等额本息第一年还款额是6.3万,等额本金的第一年还款额是8.1万,等额本息你每个月还款额度都一样,等额本金你每个月还款额度都在递减,总利息比较低!
  在公积金贷款的时候,每个人都想贷的更多,但是影响公积金贷款的因素你知道你有哪些么?
  影响公积金贷款的因素主要有2点:
  一个是公积金余额,另外一个就是稳定的收入,这里面最重要的就是公积金余额。
  因为你这个公积金贷款额度=公积金余额*倍数。一般都是30倍左右,但是不同的城市差别不一样,你公积金余额越高,能贷款的额度也就越高,但是有个上限,并且夫妻双方和个人的最高额度也不一样!
  北京:夫妻120万,个人120万,上海:夫妻120万,个人60万,广州:夫妻100万,个人60万,深圳:夫妻90万,个人50万!
  另外还有一些比较苛刻的限制,例如上海,想要贷60万的最高个人贷款,还需要满足公积金余额大于16667元和有补充公积金这个条件,并且有过2次贷款记录的就不能使用公积金了,所以说条件很苛刻!
  另外一个就是你要有稳定的收入,稳定的收入来源于你的还款能力,工作单位名号越响亮,收入水平越高,获得高额度的机会也越大,再者你的工作稳定,收入水平高,并且你的公积金账户是长期缴纳的,所以你的贷款额度自然就会更高!
  影响商业贷款的因素也是有两个,一个是你的征信情况,另外一个是收入水平。
  在贷款审批的过程中,个人征信良好是获得贷款的前提条件,征信好对于银行来说可以保证借款人按时还款,所以我说征信最重要,一旦有严重的征信不良记录,你可能直接被拒贷!
  征信记录较差的我们一般称之为连三累六,就是连续三次逾期累积六次逾期,这种直接会被银行拒贷!
  银行是一个典型的嫌贫爱富的地方,你的收入高,自然会给你贷款,银行也非常看重贷款人实际还款能力,银行只是想获得你稳定的还款,并不是想要你的房子,所以你在贷款的时候,银行会要求你提供贷款额度的2倍以上的月收入或者流水来证明你还得起,才愿意给你贷款!
  还有一点需要注意:房贷申请人年龄与借款期限之和不能超过70,也就是说你想要贷款30年,你的年龄需要低于40岁,随着你的年龄增加,你的贷款年限也越短!(来源:今日头条 置业与安家)

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