买了个死贵的房子，还觉得占了大便宜？这5个买房技能收藏起来

王皇珍

　　在房产市场里，有这样一个神奇的群体：这些人刚买房子，然后房子价格就开始跌。当然，这还不是最惨的，最惨的他刚卖的房子开始涨了……
　　是不是觉得这样的场景很熟悉?在大小中介店门口，小白板上的特价房;还有在你的朋友圈，中介发的前天降10万，昨天降20万，今天降40万的房东急卖房源，真的很让人心动，想要买房的你恨不得立刻入手。
　　然而，买房经验少的可怜的你又不知道：这特价房是真的特价，还是被虚报高挂后的“降价”，其实远比底价要高的多。
　　如果轻信买错，往往是几万甚至几十万的价差。尤其横盘时代，不涨就是亏。只有买到低于市场价的房子，才真正合算。
　　房子交易标的大，对于很多普通买家来说，一生中可能只有1-2次的购买机会。如何做出正确的决策?
　　我们整理了五个买房相关问题，这也是平时在生活当中，经常有朋友和用户问我们的问题。
　　“现在到底要不要买房?
　　如果现在不能买，到底什么时候买?
　　到底买哪里?
　　买哪个小区?
　　花多少钱能买?”
　　这五个问题其实都可以用数据来解决，基本上覆盖了大家买房的全过程，下面我帮大家一一理解和梳理。
　　1、现在到底要不要买房?
　　对于任何一个城市，判断现在是不是入手的好时机。业内真正的分析方法是量价的组合：成交量跟成交价的组合是第一判断标准。
　　上面这张表其实就是很多开发公司里面拿地的第一张表，把当地的组合条件整理出来，所以对照这张表就能看到很简单的几个判断结论：
　　第一种组合就是新房贵，新房的销量高，但是它的涨幅不大。新房的市场是可以调控的市场，这时处于政府推动房地产的发展期。不用急着买
　　第二种组合，比如说新房贵，二手销量高，但是涨幅不断在波动。这个其实就是典型的香港跟东京现在的市场，市场处在成熟期。慎入
　　第三种组合，新房便宜，二手房销量高，表面上这个数据其实很稳定的，但实际上还处在一个暗流涌动的发展期，这样的城市是典型的政府压制房价的市场。新房限价，买新房
　　第四种组合，新房二手房价格相差不大，新房销量高的城市。这样的城市，很多大朋友过年回老家，在三四线城市的话，基本上那些城市都属于这样的市场。
　　它可以分为两个极端，一个极端在上涨初期;一个极端就是在发展的末期，它会表现出这样的数字。
　　2、到底什么时候买?
　　这个也是可以从数据中观测到的，以上海的数据为例，我们整理了2017年到2019年的二手房住宅交易情况。
　　今年3月份是25096套的住宅成交量，从2017-2019年，基本上每年3月才是全年上海成交最大的月份。
　　3、到底买哪里?
　　1.看新房卖得最多的区域：
　　这些区域，也就是商业配套，地铁，还有新建的学校开始最多建设的区域，它们一定是未来发展的主方向。
　　2.要看二手房卖得最多的区域：
　　在一个城市里面，二手房交易最多的区域，其实就是当地老百姓最认同的区域。这些都是由新房延续下来的二手房的交易大区，也是目前新增购买房源或者购房者入市最多的区域。
　　3.要看商圈排行榜
　　商圈是很值得看的一部分，曾经在上海，我们的团队自己看了100个商圈。
　　在每一个商圈，去找当地人去聊一聊历史，聊一聊它的发展的过程。上海的动拆迁很厉害，你会知道很多当地的人脉文化演变。
　　到一个商圈里面看看它的生活配套，看看它的马路，看它有没有公园，看它是不是沿江，看看它在马路上行走的人群是什么样的，停的车是什么样的，周边的商业配套当中有没有你喜欢的餐饮或服装品牌。
　　这些其实在挑房当中最少占40%的乐趣，因为这个其实就是我们讲的生活本身，买房本质里是买生活。
　　在兔博士上有商圈页，你能看到一个商圈所有的信息和数据，还有它的生活配套跟生活品质的描述，甚至包含学区。
　　4、买哪个小区?
　　1.在一个商圈里应该看的三个小区：
　　①最便宜的小区。
　　看完之后你就知道不能买哪些小区的房子，因为没有人想买了房子就被套牢。去看这个小区就是看什么原因导致它价格上不去。
　　②最贵的小区。
　　你要进去看什么原因让这个小区的价格会比别人高，这些特点可能是未来二手房市场当中购房者判断的关键点。
　　③销量最多的小区。
　　网红盘当然要优先关注了，看看它为什么卖的多。
　　2.看小区你该看什么数据?
　　国内做的最好的小区详情页，就在兔博士了。大家需要看的有3个：
　　①谈价空间。
　　你在跟房东谈价之前，你就知道这个小区在所有历史的成交跟挂牌当中，它的一个折扣空间是多少。
　　②库存压力。
　　这是一个行业，一个区域，一个商圈的景气指数。现在供应到市场上的房子，如果按照最新一个月的成交能力，大概多少个月会被市场当中的买家全部买完。
　　对于一个小区而言，当然是月份越短的越不容易谈价，或者越该立即把这房子抢下来。
　　③成交价预测。
　　兔博士的成交预测精确到个位数，目前在全网60天的挂牌房源的实际成交，如果能获得的话，兔博士的估价准确率超过80%。
　　5、花多少钱能买?
　　①兔博士把房东挂在各个中介的同一套房子做了集成，显示这套房子它全网挂牌历史。
　　②有时一个小区同样的户型，在另外一家中介公司在卖，但用户却不知道。而兔博士整理小区挂牌房源的所有在售户型，肯定比在中介店看的效率要高得多。
　　③兔博士独家的成交明细，显示挂牌房源在历史当中成交的所有记录。通过看户型分析，总价分析，楼号楼层分析，这对于你判断这套房源在小区当中，性价比高不高时就很简单了。(来源：今日头条 兔博士地产最强大脑)