72城二手房价破万元？别骗刚需接盘了！5分钟看清今年楼市真相

王皇珍

　　房地产的黄金年代早已在2018年谢幕，不必再留恋它。
　　二手房价上涨，这些城市你认识吗?
　　今天老黄看到一篇有意思的文章，文中提到“二手房均价突破万元大关的城市已经达到72个”“14城上半年二手房涨幅超5%”，后面跟着乌央一大片表格，一幅煞有其事的样子。
　　老黄暗道不妙，直奔评论区。定睛一瞧，果然这文章把还没上车的刚需吓得失魂落魄。
　　不忍心看到刚需老板们被某些团体PUA，老黄今晚这锅炒粉得多下点牛肉，用镬气荡涤这朗朗乾坤，还望各位老板看完记得三连捧场。
　　扔表格这事，老黄也会。先上全国二手房同比涨幅榜，给老板们提提神。
　　图源：中国房价行情网 全国城市二手房价同比涨幅榜
　　不要为这赶超创业板指数月涨幅的房价年涨幅而惊讶，先看看你能不能找到第六个认识的城市，找不到的话，也可以数数均价破万的城市有几个。
　　图源：中国房价行情网 全国城市二手房价环比涨幅榜
　　再来看看全国二手房环比涨幅，这次榜首是搭上海南自贸港的东风反弹10%，但较去年同期还是吃了跌停的儋州。
　　最过分的是，还有三个均价不足5000元的城市上榜凑热闹，起码等你们涨幅翻10倍，才有资格上台表演。
　　显然，不少三四线城市疫情后迎来不少老板返乡置业，部分炒房团仗着当地二手房市场容量小，趁机暴力拉抬房价，扭曲市场价格。至于目的，可能是为今年的经济增添点喜庆气氛。
　　图源：中国房价行情网 全国城市二手房价同比跌幅榜
　　三四线的炒房团不要怕，上面这些城市就是你们的归宿。等下半年回家的乡亲们都安顿下来，老黄跟老板们一边喝绿豆沙，一边等着看你们无绳蹦极。
　　还好这是二手房，不然兢兢业业只为挣点人工钱的房企又背锅了。
　　老黄知道，老板们还对今年的楼市摸不着头脑，赶走了苍蝇，我们上正菜。
　　2020年楼市真相：供应暴涨，成交减弱
　　房企：
　　要看楼市好不好，先看房企饱不饱。6月年中冲刺结束，房企看起来不仅没吃饱，还饿坏了。
　　上半年，TOP100房企销售金额同比下降约2.7%;40家上市房企中有18家销售额低于去年同期;38家标杆房企中有近半企业全年目标完成率不足40%。
　　图源：克而瑞
　　房子不好卖是大环境。从上图也能看出，虽然百强房企销售金额在5月和6月同比涨幅均超10%，但更像是疫情后的“报复性购房”，且6月同比增速出现明显下降，显示出成交开始减弱。
　　另外，房企下半年还有超5000亿规模的债务需要偿还，未来两年还是偿债高峰，捂盘惜售的情况估计会少很多。
　　在房企抢收业绩和加速去化的竞争压力下，打折优惠和购房补贴是依然是主旋律。
　　土地：
　　图源：克而瑞
　　面包要看面粉价。6月，土地成交量跌价升，全国300城经营性土地成交总建面19804万平方米，同、环比分别下降7%和10%。
　　平均楼板价却升至3122元/平方米，同、环比分别上涨9%和6%。
　　楼面价涨，房价也要涨了?
　　不慌，成交量下降，成交均价上升，说明房企都在抢热门二三线城市的好地块。如果真是楼市全面走牛，房企至于这么小心翼翼挑着买么?
　　有条件的老板可以直接上车，给热门二三线核心区域一点面子。不够热门的城市再等等，能省则省。
　　供应：
　　图源：克而瑞
　　28个重点城市新增供应明显放量，累计供应面积升至2961万平方米，创年内新高，环比增长21%，同比基本持平。
　　一线城市中，北京、广州供应持续放量，同比涨幅超30%;深圳同比下降35%，上海同比跌幅45%，这也解释了为什么深圳和上海二手房价涨幅不小。
　　二线城市，武汉、青岛、徐州等供应环比涨幅超50%，南京、福州更是翻倍，宁波厦门供应低迷，同比下跌70%。
　　要格外小心上一轮涨幅过高，供应还在迅速增加的城市。
　　库存：
　　图源：克而瑞
　　28城中10城库存去化周期高达一年以上，这图要结合上面的供应来看，供应下降，库存也低的城市就得早点上车，其他的不妨再等等。
　　不想阴跌两年亏掉一台特斯拉，就别碰库存去化周期20个月以上的城市。
　　成交：
　　图源：克而瑞
　　28城新建商品住宅累计成交面积2668万平方米，环比再增5%，但同比由增转跌，跌幅约4%。
　　一线城市成交量依然下滑，广州同比勉强转正;二三线城市中杭州、徐州、青岛、东莞成交量居高不下，其他城市需求依然萎靡。
　　图源：《2019中国人口迁移和城镇化发展研究报告》
　　成交量靠前的城市，基本也是2019年人口净流入排行前十城市，在劳动年龄人口出现拐点后，谁能在“抢人大战”中获得先机，楼市就有充足的需求支撑。
　　辛苦各位老板看到这里，让老黄用2020年下半年楼市分析这道干炒牛河，结束今晚的财经宵夜。
　　2020年下半年楼市分析
　　未来楼市将呈现由广东、浙江等人口净流入居前省份形成的“双子星”领头格局。
　　​图源：网络
　　上述省份核心城市深圳和杭州周边经济发达，产业链完备，就业岗位充裕的城市也将受到部分资金不足的刚需提振，例如深圳隔壁的东莞。
　　其余城市房价在下半年依然受库存、供应和成交量影响。库存高位，供应充分，成交量萎靡的城市有亏一台特斯拉的可能，刚需不妨耐心等待，但反之则需尽快择优入手。
　　长期来看，楼市真正的支撑在于人口。有着充足人口流入的城市将完成“空中加油”，在接下来的20年再创奇迹。
　　​图源：网络
　　而对于大多数没有人口净流入甚至净流出的城市，需求减少将导致经济发展将跟东三省肩并肩，就业岗位稀缺，又会继续逼迫年轻人离开。
　　房租回报连年下跌，持有房产的成本逐年升高，二手房市场有价无市，将成为最后一批炒房者的噩梦。
　　老黄最后给炒粉放点辣椒：不要因为有几个老乡回四五线城市安家，听某些人一忽悠就相信什么大规划大发展。
　　仔细想想，全国19个国家级新区中，有一小半近10年成立的新区都还是拔凉的，凭什么轮到2020年还没发展起来的山旮沓?
　　省下钱买台好车，不仅丈母娘开心，还能多看一次无绳蹦极​，多好。
　　​图源：中泰证券
　　总之，除了少数人口净流入的城市以外，我国平均房价都会在劳动年龄人口逐渐下滑，土地财政转为房地产税，房租收入回报下降的大趋势下持续阴跌。
　　房地产的黄金年代早已在2018年谢幕，不必再留恋它。(来源：今日头条 财经大排档 )